（2003年）合肥市人民政府办公厅批转市国土资源局关于集体建设用地有偿使用和使用权流转试点工作实施意见的

【发布部门】 合肥市政府 【发文字号】 合政办[2003]124号
【发布日期】 2003.12.11 【实施日期】 2003.12.11
【时效性】 现行有效 【效力级别】 地方规范性文件
【法规类别】 乡镇村建设用地

合肥市人民政府办公厅批转市国土资源局关于集体建设用地有偿使用和使用权流转试点工作实施意见的通知
（合政办〔2003〕124号）

各县、区人民政府， 市政府各部门， 各直属机构：
　　市政府同意市国土资源局所拟的《关于集体建设用地有偿使用和使用权流转试点工作实施意见》，现转发给你们，请结合实际，认真组织实施。
　　二○○三年十二月十一日

关于集体建设用地有偿使用和使用权流转试点工作的实施意见
（合肥市国土资源局　二○○三年十二月）

　　为贯彻落实党的十六大关于全面繁荣农村经济，加快城镇化进程的精神，积极稳妥地做好我市集体建设用地使用权流转试点工作，促进土地资源的优化配置，加快我市小城镇建设和发展步伐，根据《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》（皖政[2002]60号），现结合我市实际，提出如下实施意见：
　　一、基本原则和适用范围
　　（一）基本原则
　　1、落实土地基本国策，促进耕地保护和集约用地的原则；
　　2、积极引入市场机制，优化集体土地资源配置，有利于加快小城镇建设和发展的原则；
　　3、逐步完善农村集体土地产权制度建设，明晰产权的原则；
　　4、计划管理，总量控制的原则；
　　5、符合土地利用总体规划、城镇或者村庄建设规划的原则；
　　6、充分尊重农民意愿，切实维护农村集体经济组织和农民合法权益的原则；
　　7、依法行政，公开、公平、公正的原则。
　　（二）适用范围
　　本意见适用于本市行政区域内经省国土资源行政主管部门批准的试点乡（镇）集体建设用地有偿使用和使用权流转。经营性房地产开发不得使用集体建设用地。
　　二、集体建设用地有偿使用
　　集体建设用地有偿使用，即集体建设用地使用权首次流转，是指集体土地所有者经市、县人民政府批准，在一定年限内将集体建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）、联营等形式让与集体土地使用者，由集体土地使用者向集体土地所有者支付土地有偿使用费的行为。
　　（一）有偿使用形式和年限
　　集体建设用地有偿使用形式包括出让、租赁、作价出资（入股）、联营等。
　　集体建设用地有偿使用的最高年限参照同类用途出让国有土地使用权的最高年限执行。
　　（二）有偿使用条件
　　1、符合土地利用总体规划及城镇或村庄建设规划；
　　2、已办理集体建设用地所有权登记并领取集体土地所有权证书（未开展集体土地所有权证登记的乡镇，可在集体土地有偿使用时一并办理集体土地所有权证书）；
　　3、经村民会议或者村民小组三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；
　　4、占用农用地的，应当取得土地承包人同意，依法申请办理农用地转用手续，并依法履行补充耕地义务。
　　（三）集体建设用地有偿使用费
　　集体土地使用者应当按照集体建设用地有偿使用合同的约定，向集体土地所有者支付集体建设用地有偿使用费。集体建设用地有偿使用费实行最低保护价制度。以出让方式供地的，有偿使用费不得低于该宗地的征地补偿费（即土地补偿费、安置补助费、地上物和青苗补偿费之和）；以租赁方式供地的，除拆迁安置费、青苗费及耕地开垦费、耕地占用税外，年租金不得低于同类土地前三年的平均年收益。依据以上原则，集体建设用地有偿使用费由交易双方在地价评估基础上协商确定。
　　集体土地使用者应当按照集体建设用地有偿使用费的10%向政府缴纳土地增值收益。
　　（四）对原集体土地使用者（含承包人）的安置补偿
　　集体土地所有者与原集体土地使用者（含承包人）应当签订安置补偿协议，对原集体土地使用者（含承包人）妥善安置。安置的具体方式和标准由双方按照下列规定协商确定：
　　1、对承包期内的土地承包经营权，根据土地承包剩余年限，参照征用土地补偿费和安置补助费的办法进行补偿、安置。
　　2、对房屋和地上建筑物参照征地拆迁的标准予以补偿。
　　3、调剂与所占用土地数量和质量相当的集体土地给原土地使用者。
　　4、以租赁方式提供集体土地的，可按租金的一定比例进行补偿。
　　5、采用房屋等实物补偿方式或者由双方协商以其它方式进行补偿。
　　（五）集体建设用地有偿使用报批程序
　　1、集体土地所有者与原集体土地使用者（或承包人）签订安置补偿协议；集体土地所有者与使用者签订集体建设用地有偿使用合同。
　　2、集体土地所有者和使用者持集体建设用地有偿使用合同、安置补偿协议、集体土地所有权证书及其他有关材料报乡（镇）人民政府审查。
　　3、经乡（镇）人民政府审查，符合土地利用总体规划、村镇建设规划和其他用地条件的，报市、县国土资源行政管理部门审核。其中，以出让、作价出资（入股）及联营等形式提供集体建设用地的，应将地价评估报告一并报市、县国土资源行政管理部门审核。在城市规划区内，在报市、县国土资源行政管理部门审核前，应当经规划行政管理部门审查，办理有关规划审批手续。
　　4、市、县国土资源行政管理部门审核同意后，由同级人民政府批准用地。
　　5、集体土地使用者按集体建设用地有偿使用合同的规定支付集体建设用地有偿使用费，凭集体建设用地有偿使用费支付证明及其他有关材料申请办理集体建设用地使用权登记手续。
　　6、涉及占用农用地的，在办理集体建设用地审批手续前，应按《土地管理法》的规定，由集体土地使用者依法申请办理农用地转用审批手续。
　　（六）集体建设用地有偿使用合同关系的中止和解除
　　1、集体建设用地有偿使用合同约定的土地使用年限届满，集体土地使用权由集体土地所有者收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地有偿使用合同约定处理。
　　2、集体土地所有者不得于集体建设用地有偿使用合同约定的土地使用年限届满前收回集体土地使用权。特殊情况下，根据社会公共利益的需要，集体土地所有者可以依照法定程序报经原批准用地的人民政府批准后，提前收回集体土地使用权，但是应当根据集体土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况，给予相应的补偿。
　　3、具有以下情况之一的，集体土地所有者有权提前解除集体建设用地有偿使用合同，依法收回集体建设用地使用权：
　　①未按规定支付集体建设用地有偿使用费的；
　　②集体建设用地使用者未按规定的用途使用；
　　③自集体建设用地使用权批准之日起，无正当理由连续2年不开发利用的；
　　④有其它违法用地行为或者违反集体建设用地有偿使用合同的规定。
　　三、集体建设用地使用权流转
　　集体建设用地使用权流转是指有偿取得集体建设用地使用权的土地使用者以转让、出租、抵押等形式处分集体建设用地使用权的行为。
　　（一）流转的条件
　　1、集体建设用地使用权以有偿方式取得；
　　2、持有集体建设用地使用权证；
　　3、已按集体建设用地有偿使用合同的约定支付集体土地有偿使用费和其他有关费用；
　　4、按照集体建设用地有偿使用合同约定完成开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；属成片土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
　　（二）流转审批程序
　　1、集体建设用地使用权转让的，转让双方持集体建设用地使用权证、集体建设用地有偿使用合同、转让合同、土地开发利用状况等有关材料，向乡（镇）人民政府提出申请，经市、县国土资源行政管理部门审核，报本级人民政府批准后，办理集体建设用地使用权变更登记。
　　集体建设用地转让过程中土地增值的，转让方应当比照土地增值税税率的标准向政府缴纳土地增值收益。
　　2、集体建设用地使用权出租的，出租双方应当持集体建设用地使用权证、集体建设用地有偿使用合同、出租合同等有关材料，向乡（镇）人民政府提出书面申请，报市、县人民政府国土资源行政管理部门批准后，办理集体土地使用权出租登记。
　　（三）集体建设用地使用权流转合同约定的集体土地使用年限，不得超过集体建设用地有偿使用合同约定的集体土地使用年限减去原集体土地使用者已经使用集体土地年限后的剩余年限。集体建设用地使用权流转后，集体建设用地有偿使用合同约定的权利和义务同时转移，新的集体土地使用者应当按合同的约定开发利用土地。
　　四、关于小城镇规划区内集体建设用地的统一流转
　　为加强小城镇建设和用地管理，乡（镇）人民政府可在小城镇规划区内，对集镇和成片开发的集体建设用地，按本实施意见的规定，以出让方式取得集体建设用地使用权，经统一规划、统一开发后，再统一供应。
　　乡（镇）人民政府因对集体建设用地前期开发使土地增值的，按照“谁开发谁收益”的原则，扣除前期开发成本后的增值部分，由乡（镇）人民政府和集体土地所有者按照9：1的比例分配。
　　乡（镇）人民政府负责失地农民的补偿安置，与土地所有者共同承担耕地占补平衡义务。
　　对经营性建设项目，应当采取招标、拍卖或挂牌方式供地。
　　五、集体建设用地有偿使用费和土地增值收益的使用及管理
　　集体建设用地有偿使用费归集体土地所有者，专项用于本集体经济组织被安置人员的安置、补偿和发展生产。集体经济组织对建设用地有偿使用费使用情况应当定期对外公布，接受群众监督。
　　土地增值收益由乡（镇）人民政府收取，存入市、县财政部门指定的专户，专款用于小城镇的土地开发整理和小城镇基础设施建设。市、县财政、审计和监察部门每年对乡镇收取的土地增值收益使用情况定期进行监督、核查，检查结果对外公布。
　　六、其他
　　（一）各试点乡（镇）要加强宣传教育，使广大干部、群众真正了解试点的内容、程序和意义，统一认识，形成合力，自觉参加试点工作。
　　（二）必须尊重集体土地所有者和农民的意愿，积极维护农民的合法权益，是否流转、以何种方式流转应由集体土地所有者决定。各试点乡（镇）在试点过程中，一旦发现侵犯农民合法权益的情况，要依法追究有关责任人的法律责任，情节严重的，由市国土资源行政管理部门报省政府有关部门取消其试点资格。
　　（三）集体建设用地流转重点要放到存量上，对存量的集体建设用地使用手续不规范的，要限期按照本意见的规定完善集体建设用地使用手续。对增量建设用地要实行总量控制，不得突破上级下达的计划指标。
　　（四）要注意协调好集体建设用地与国有建设用地市场的关系。城郊已规划为城市建设用地范围内或规划控制储备的集体土地，必须纳入城市土地统一规划，统一征用，统一开发，统一供应，不应纳入集体建设用地有偿使用和使用权流转范围。
　　（五）要认真做好流转中试点的统计和总结工作。各县和试点乡（镇）应当在每个季度的第一个月末，将上一季度的集体建设用地使用权流转情况报市国土资源行政管理部门。其中，各试点乡（镇）还应将集体土地增值收益收取和使用情况报市、县财政管理部门。
　　（六）本实施意见未尽事宜，按照《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》的规定执行。