叶新苑律师：购买无产证回迁房如何应对卖家因产证面积存在差异要求补差价

作者：叶新苑律师

一、背景介绍

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；回迁房的概念源于拆迁，拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房。回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。

1.已经持有房产证的回迁房，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。

2.无房产证的回迁房，即业主手中只有回迁协议的。因回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可，在做二手交易时是不能在交易所做公证过户和改名的。

那么，对于购买无产证的回迁房买家来说，最常见的交易风险就是后期过户问题，部分卖家在产证下来时发现房产面积要高于当初的协议面积遂要求买家补差价，买家又如何来解决呢？

二、法院处理面积差异的原则

1. 不补差价

案例一：（2021）皖0111民初5188号

裁判要旨：黄某某与王某某签订的购房合同明确约定以41万元进行转让，该转让价格系房屋整体对外出售的价格，并非按房屋平方计算的转让价格，且双方在交易时均不知房屋的具体面积，更未约定签约面积，现黄某某以房产证面积比签约面积多6.55平方米，要求王某某补差价14万元，无事实和法律依据，不予准许。

案例二：（2021）吉0112民初1425号

裁判要旨：案涉房屋买卖合同中载明了房屋建筑面积及购房总价款，未约定单价，应认定房屋买卖是按套计价，且根据目前本地区的二手房交易习惯，买方对所购房屋面积等实际情况应事先知晓，不会因产权证或实测面积与买卖合同记载面积的差异而影响房屋整体价格，故朱某某主张系按面积售房无事实及法律依据。

案例三：（2021）鲁02民终13146号

裁判要旨：涉案交易发生时，涉案房屋产权证尚未办理，刘某某作为出卖方，理应对房屋实测面积可能与双方预估面积不一致有所预期，且合同载明“计面积60平方米（最终面积为办证实测面积，此面积双方无异议）”的内容也恰恰证明当时刘某某实际也知晓预估面积与实测面积可能存在差异，但在此种情况下，刘某某仍然与孙某某约定房屋成交价为51万元，而未约定以单价及面积作为房价的计算方式。故本院认为，涉案合同约定的房屋成交价51万元应系整套房屋价格，而与房屋实际面积无关。

2. 根据公平原则，补多出3%平方的部分房款差价

案例：（2021）皖0111民初5432号

裁判要旨：原被告双方就购买XX房达成合意，但因合同订立时房屋尚未落成，亦未办理产权证书，对将来登记在册的房屋精确面积无法预测，双方当事人对此应当知悉，但现房屋面积大于双方订立合同时预估的房屋面积且误差比绝对值超出3％，根据公平原则，参照相关司法解释规定，原告应当支付多出平方部分的房款，为避免双方当事人诉累，本院按照合同约定的价格4200元／平方米（336000元／80平方米）予以处理。

三、核心规定

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定：“ 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”

《中华人民共和国合同法》（失效）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”

四、风险提示

根据司法实践情况，若出现卖家在产证下来时发现房产面积高于当初的协议面积而要求补差价的情况（合同未约定补价），该主张大部分并未能获得法院支持，有约定的从约定，无约定的按照转让价系对房屋进行整体出售这一交易习惯未获得支持，部分法院依据公平原则参照的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）现已被修改。对此，买家可以直接拒绝卖家索要面积差价款的要求，必要时可采取诉讼手段协助过户。

律师提示：在购买无产证回迁房签订《回迁房购房协议》时，建议与卖方约定，后期办理过户时的建筑面积与约定面积存在差异时如何来处理从而避免讼累。