约定买家承担赎楼费不改变赎楼是卖家的主要合同义务

       作者：周争锋律师

       在深圳签订二手房买卖合同时，双方往往约定卖家实收，税费和赎楼费、罚息和短期利息等费用全部由买家承担。很多卖家认为合同约定买家承担赎楼费、罚息和短期利息，则应该由买家负责赎楼，签完合同办理完公证委托手续给担保公司，等着在家数钱就可以了，这是错误的理解二手房买卖合同中赎楼的责任主体。

       今天为什么聊这个话题，因为2015年违约潮那一拨法院判决继续履行的案件，现在很多二审生效进入了执行程序，法院判决违约的卖家需在判决生效后办理赎楼和注销抵押手续，然后买家支付剩余的购房款，双方再办理递件过户手续。很多卖家在拿到生效的判决后，自己不去赎楼，反而给买家发函要求买家去办理赎楼手续，理由是合同约定卖家实收不承担赎楼费、罚息和短期利息，买家应该按照双方买卖合同约定去办理赎楼。

       这里需要明白一个简单的事实，房屋买卖合同是一方要买一方要卖，买家的主要合同义务是给付购房款，购房款由定金，首期款和贷款承诺金额三部分构成，因此买家需要在如何筹集首期款、取得按揭银行的贷款承诺函上下功夫。而卖家主要的合同义务就是解除绑定在房子上的各种阻碍递件过户的障碍，保证自己的房产能够正常办理过户更名手续，因此卖家需要在还清银行贷款注销抵押登记、解除房产的查封、补交地价等方面入手，也就是提供一个没有交易障碍的房产。

       一、只是约定买家承担赎楼费、罚息和短期利息，不改变赎楼是卖家的主要合同义务。

       一般中介版本的房屋买卖合同关于房产产权现状事项的约定，有三个选项1、房产没有抵押；2、卖家自筹资金赎楼；3、卖家委托担保公司赎楼，买家协助办理；这三个选项，没有一个说是买家要承担赎楼义务的，有的也只是协助办理。有些中介合同关于赎楼费、罚息和短期利息约定承担方在接到担保公司或中介的通知后三天内支付。

       有些卖家认为合同约定卖家实收，赎楼费、罚息和短期利息由买家承担，就等于合同约定买家承担赎楼的合同义务，是对合同相对性原则和委托合同的法律性质理解错误。

       卖家和抵押权银行签订的按揭贷款协议，该抵押贷款协议只是在卖家和自己的贷款银行之间有效，买家和该贷款银行没有任何的法律关系。张三和李四签订房屋买卖合同，出售张三在A银行办理的按揭贷款的房产，李四和A银行没有任何的法律关系，让李四找A银行申请赎张三的房产，A银行不会同意，没有张三出面，贷款银行认识你李四是谁啊，就敢随便让你把张三的楼给赎了，这不可能。

       大多数的卖家选择的是委托担保公司赎楼，记住这是担保公司接受卖家的委托办理的赎楼，担保公司是替卖家办事，担保公司同样和买家没有任何的法律关系，担保公司赎楼不能的法律后果由卖家承担。没有约定卖家实收，看到买家的贷款承诺函后，担保公司开始赎楼，卖家支付赎楼费、罚息和短期贷款利息。在合同约定卖家实收后，卖家先垫付费用，赎楼完成后依据担保公司核算出的赎楼费，银行给出的罚息和短期利息票据找买家据实结算。

       在实际的操作过程中，担保公司往往不给买卖双方合法的票据，只是给一个预估价要求中介方通知买家支付，说是多退少补，可往往只是少补没有多退的。担保公司找买家索要费用时，通过中介催要，当买家找担保公司要有关票据据实结算时，担保公司又称和买家没有法律关系拒绝提供，买家在法律层面还真不能找担保公司履行多退少补的程序，其实这是一笔糊涂账。

       买卖双方有必要在买卖合同签订过程中就赎楼费、罚息和短期利息的支付时间和结算方式做一个明确的约定。特别是委托担保公司现金赎楼时需要注意，担保公司此时掌握卖家的银行卡和密码，往往赎楼时不通知提前交费，而是选择在银行放款后在首期款或尾款中直接扣除卖家的赎楼费、罚息和短期利息，而此时房产已经过户给买家，卖家再去找买家又遭遇担保公司不给正规发票举证不能的问题。

       二、卖家在出售房产的过程中不要选择在多少天内自行赎楼。

       有些买家为了节约赎楼费提出愿意多支付定金，让卖家选择自行赎楼。也有些卖家为了加快交易的步伐主动提出愿意自行赎楼，这些想法均没错，问题是在签订合同时买卖双方往往因为不熟悉交易流程，履行前后的时间没有衔接好，导致出现不少纠纷。主要有：

        1、只是约定了卖家需要在合同签订之日其多少日卖家自行筹钱完成赎楼，但是对于买家在什么时间必须取得贷款承诺函的时间没有明确的约定，导致这样的买卖合同对卖家而言风险非常大。也就是有可能出现，在买家没有取得贷款承诺函的情况下，卖家依据双方的买卖合同需要自己提前办理完毕赎楼，不然构成违约，问题是卖家赎楼后，买家违约不履行买卖合同怎么办。

        2、约定买家贷款承诺函出来后多少日卖家必须自行赎楼完成的合同，也存在风险。卖家大多不是职业炒家对房产交易流程不是特别的熟悉，深圳这么多的银行，不是担保公司专职负责赎楼的，不会完全了解每一个银行的赎楼要求，你比如很多卖家根本就不知道申请赎楼还需要提前一个月去银行提出书面的申请。而有些银行对提出赎楼申请的时间也是有要求的，我知道有一个银行，一个月只给二天可以办理赎楼申请，这别说是卖家，就是有些中介也不知道这样的细节。惯例是卖家实收，不知道卖家为买家节约赎楼费导致自己很可能违约，图的究竟是什么。

       结语：在房屋买卖合同履行过程中，买家的主要合同义务是筹集购房款，也就是办理按揭贷款时买家为主卖家配合办理，贷款不能需一次性付款，不然违约。卖家的主要合同义务是提供产权明晰，能够正常办理过户更名手续的房产，也就是赎楼时卖家为主买家配合办理，此时的配合主要是支付赎楼费、罚息和短期利息，赎楼不能卖家违约。