借他人名字购买房产引诉讼差点败诉

      “借你的名字一用”，却引发诸多纠纷。近日，山东省威海市经济技术开发区法院审理了一则案件，表明借名买房不靠谱。

　　隋某某是一家公司员工，收入不高，但赶上房地产热，为改善居住条件，有心买房。恰逢别人给老板刘某某顶账一套位于威海经济技术开发区某小区楼房，面积、楼层、价格都合适，老板也有意出售，双方一拍即合，于2009年12月签订了房屋转让合同，隋某某先交了80 000元房款。买房时，老板明确告知隋某某，房子已经办了房产预告登记证，合同、预告登记证都在自己手里，尽管放心。

　　合同签订后，老板把合同、预告登记证交给了隋某某，隋某某即装修入住，期间因小区土地问题未能办理过户手续。2013年4月老板告诉隋某某，房子可以办理正式的房产证了，赶快把剩余房款交了吧。隋某某遂向老板的银行卡付款275 329元，但还没等到房管局办证，就有人手持自己房子的房产证，让他立即搬出。隋某某一下子懵了，明明是自己的房子怎么就变成了别人的？

　　原来，2009年4月因为工程项目刘老板获得了房地产公司抵顶的涉案房产，作为项目负责人本来就需要现钱，为了自己变现的方便，刘老板便和另一员工许某某商议是否能用她的名义签订合同，毕竟都是自己手底下员工信任度也是比较高的。最终许某某也就同意了以她的名义与房产公司签订了商品房预售合同，这样两个人就去办理了预告登记证书，但是商品房预售合同、预告登记证书、房屋钥匙均由刘老板保管。然而谁也没有想到接下来发生的事情，完全出乎刘老板的意料。

　　自从刘老板把房子卖了后，隋某某把购房款一笔接着一笔的往刘老板账上打，这些加起来可是一笔不小的数目。隋某某和刘老板都觉得这是一笔再正常不过的交易，谁也没有去想其中的风险。许某某眼看着老板一天天收钱，心里却想着自己怎样赚点外快。

　　于是，一个歪念头产生了，她找到了自己丈夫的生意伙伴张某某，如此这般地密谋一番……因为房产证不在自己手上，先要做的便是取得房产证才能进行下一步，于是她先到房产管理局申请办理房屋权属证书挂失登记，并在报纸上登出了房产证丢失的公告，之后顺利地拿到了“自己”的房证。感觉这样还是不够牢靠，于是在 2015年6月8日，许某某与张某某以30万元价格签订一份房屋买卖合同到房管局去过户，但双方声称真实的交易价格是50万元。在对方没有支付房款的情况下，当日双方办理了房权过户手续，房屋现登记所权人就变为了张某某。此时许某某完成了所有的计划。

　　张某某“买”了许某某的房屋后，便拿着房证理直气壮地来到了隋某某家要求其倒房，这也就出现了本文开头看到的一幕。刘老板不能将房屋过户给隋某某，隋某某愤而将刘老板、许某某、张某某一起告上了法庭。然而许某某坚称2009年4月刘老板就将房子抵顶给了自己，而且签订了预售合同、办理了备案登记，所以房子是自己所有。当初自己和刘老板商量的是让隋某某住几年，并不承认刘老板将房屋卖给了隋某某，而且她与张某某之间已经完成了买卖，买卖合同是有效的。法院认为，既然是刘老板顶账的，许某某应该拿出抵账合同以及与刘老板存在基础债权债务关系的证据来。这可难不住许某某，怎样应对其心中早就有了谱……

　　原来，许某某帮老板顶名登记房屋后，心里老觉得吃了亏。这不，机会来了。2010年4月其丈夫也因债务纠纷别人给顶了一套在临港苘山的房产，许某某也以贷款为理由要求刘老板帮她借名登记，吃了人家的嘴短，刘老板无奈找到其舅舅将这套房产挂在舅舅名下，并办理了按揭贷款手续，相关的贷款30万余元由许某某使用。后因许某某不能按期归还贷款，此房被法院依法拍卖。

　　在编造一通刘老板欠钱的理由和证据被法院一一识破后，许某某最后搬出苘山的房产系其卖给刘老板的，老板没给钱，所以就用涉案房产抵顶了来搪塞。但法院认为，苘山房屋系许某某的房产，其没有证据证实出售或抵顶给了刘老板或其舅舅。刘老板的舅舅也是借名登记。刘老板与许某某之间不存在大额尚未清结的债权。

　　法官认为，本案诉争房屋虽登记在许某某名下，但其并非事实上的所有权人。首先，对于诉争房屋，刘老板与许某某之间的真实意思是刘老板借用许某某名义，与房产公司签订商品房预售合同。至于许某某到房产管理局办理房屋权属证书挂失并出卖给张某某，刘老板既不知情也非其意思。其次，许某某主张因债权抵顶取得了诉争房屋没有证据证实。刘老板没有将诉争房屋及其原始证件交付给许某某，在许某某所谓的抵顶时间，双方也不存在与房屋价值相当的债权。再次，刘老板将诉争房屋出卖给隋某某后，交付了诉争房屋和有关的原始证件。

　　综上，诉争房屋的实际所有人是刘老板，许某某不是房屋的合法所有权人，其无权处分诉争房屋。许某某办理了自己的房证后，仅用4天时间就过户给了张某某，明显存在恶意串通情形。第一，张某某在买房时，既没有实地察看、了解房屋的状况，也没有要求许某某交付房屋，明显不符合普通的交易习惯；第二，许某某在没有签订真实的房屋买卖合同或者抵顶合同，且张某某没有支付房款的情况下，就将房屋过户给张某某，亦与常理不符。第三，张某某没有支付对价。张某某没有支付全部房款的证据；在其所谓的部分转账付款中，仅能表明双方有业务往来，且不能证明系其支付的房款。因此，基于许某某与张某某违背常理的交易形态，可以认定张某某取得诉争房屋，非善意取得。故许某某与张某某签订的房屋买卖合同无效。

　　最终法院认定隋某某与刘老板签订的房屋转让合同是有效的。

　　法官说法

　　房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，来确定房屋归属。

　　所以在这里法官也提醒市民，一定要了解借名买房暗藏的风险，不要存有规避政策和钻法律漏洞的侥幸心理。本文中的刘老板向许某某借名登记，许某某向刘老板舅舅借名登记，最后都被许某某利用，差点酿成祸端，如果是因办理贷款困难这种不违反法律法规好人国家政策等强制性规定的借名买房，法官建议双方签订书面协议，以文字的形式固定借名买房的行为，如果有条件的话还可以对协议进行公证。同时，实际出资人一定要保留出资的相关证据，如银行转账记录、收据条等等，一旦出现房屋登记人对借名买房的事实不认可时，出资人可以出具证据减少自己的损失。

　　还要提醒广大买房市民，买房时一定要瞪大眼睛，严格审查房产来源，注意产权证上的名字与房主是否一致，以确保产权的真实有效性，避免不必要的麻烦出现。同时正告那些不讲诚信、见钱眼开的“财迷”们，生财还需有道，一时侥幸可能会得到某些“好处”， 但害人终害已，“计谋”总会被人识破，结果只能落得个“竹篮打水一场空”。