关于租赁公房的继承问题

         一、何为公房
       公房是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。
       二、公房能否作为遗产被继承
       遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房产，但这里的“房产”，是指所有权归死者所有的“私房”，包括产权房和已经转为私房的公房。未购买并办理产权证的公房其所有权属于国家或集体，公民对该房屋仅享有使用权和租赁权，并没有所有权，而使用权和租赁权依据我国法律规定是不可以继承的。所以公有住房不属于遗产，其所有权人为国家，被继承人在系争房屋内仅享有承租使用权，因此该房产不应作为被继承人的个人财产纳入遗产范围。
       三、公民生前承租的公房死后如何处理
        以上海为例，根据上海政府的相关规定，公民死后其生前承租的公房的处理分两种情况：
       1.公房承租人死亡时，公房有同住人的情形
       承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租用户的，出租人应予同意。
       协商不一致的，出租人应当从在本处有本市户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
      （1）原承租人的配偶；
      （2）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）
      （3）原承租人的父母；
      （4）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）
        2.公房承租人死亡时，公房无同住人的情形；
       公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。