如何约定好工程质量保修条款

 一、 工程质量保修制度

工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《建筑法》第62条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章专章对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了规定。

1）质量保修的范围

《建筑法》第62条规定建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。

除上述法定保修范围外，发包人与施工企业可以在施工合同或保修书中对保修范围进行约定。

2）质量保修的期限

《建筑法》第62条规定，保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

在不违反法定最低期限的前提下，发包人与施工企业可以在施工合同或保修书中对保修期限进行约定。

3）质量保修书

根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》相关规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。在内容上，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

4）质量保修责任

《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

二、 实践中的具体做法

按照目前通行的做法，施工企业与发包人签署建设工程施工合同时，一般会约定质量保修金，发包人要求承包方预留一部分工程款作为质量保修金，用以维修建筑工程在保修范围内出现的质量问题。质量保修金通常为总造价的5%以上，工程竣工验收合格后的一定期限后（通常为1-2年）再由发包人退还或支付给施工企业。

质量保修金已经成为目前国内（外）工程建设领域的行规。对施工企业来讲，预留质量保修金的不仅造成其流动资金紧张；而且更为严重的是，发包人常以工程存在质量缺陷为由，无端扣减质量保修金，造成施工企业的利润受到减损。由此又进一步引发施工企业拖欠农民工工资问题，成为影响 “和谐社会”构建的不安定因素。

三、 施工企业如何防范质量保修风险

4.1保证施工质量

施工企业应当正确认识质量与效益的关系，牢固树立“百年大计，质量为本”、“以质量求发展”的思想理念，加强质量管理，严把质量关口，落实各项质量规范，达到施工要求，保证施工质量，如此才能从根本上防范质量保修风险。

4.2签订施工合同相关条款时应注意的问题

1）有关保修期的约定

有些施工企业为减少质量保修风险，在施工合同中约定的保修期限少于《建设工程质量管理条例》规定的最低期限。实际上，由于《建设工程质量管理条例》的性质为行政法规，其对一些工程项目的最低保修期限的规定为强制性规定。按《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同条款无效。因此，对于有法定最低保修期限的工程项目，施工合同对保修期的约定若低于法定最低保修期限的，应属无效。施工企业的这一做法，并不能有效的降低其所面临的质量保修风险。