尚未决算但提前使用房产的房产税问题

        作者：唐勇律师 注册会计师

        一：基本案情

        某大型企业2015年一批房产竣工验收但未办理决算，2015年企业按合同价2亿元暂估入账，2017年竣工决算价为2.3亿元。企业按照决算价格缴纳了2018年的房产税，但未对2015—2017年的房产税进行调整。税务机关拟对企业补政税款3000*70%*1.2%*3=756万元并处0.5倍罚款及加收滞纳金

       二：税务部门的不同意见

       第一种意见：认为根据“法有明文”原则，不予补税。在法律没有明文规定的前提下，不能要求纳税人补税；其次，《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）并未授权税务机关可以对不属于纳税人责任造成计税依据不准确形成的少缴税款进行追征。

        第二种意见：则坚持应当对此事项税收差异要“多退少补”。理由：1、其他地方有规定可以借鉴；2、征管法规定纳税人多缴税款有权要求税务机关予以退还，那么按照当然解释，少纳税款当然应当予以补税。

        税务机关内部就本案是否应该补征税款产生了巨大的分歧。

       唐律师观点：首先我们评价企业暂估入账的做法是否符合《房产税暂行条例》、征管法及会计准则的规定。

      《房产税暂行条例》只规定了房产税的计税依据为房产余值的1.2%，租金收入的12%，并未明确规定房产（固定资产）暂估入账后该如何处理。依据《房产税暂行条例》、征管法及其他规定，房产入账价值以企业会计账簿的记载为准，企业账簿记载不准确或明显偏低的，主管税务机关有权核定。那么在本案中，企业在做法上是否符合会计准则的规定呢？

       对尚未决算，但提前使用的固定资产（房产），会计准则规定会计主体应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧;待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。本案中，企业以合同价格作为暂估价入账是合理的会计估计，在没有决算前，没有其他方法比合同价更具合理性。

       企业的会计账务处理符合《会计准则第4号——固定资产》及其指南的规定。

       既然房产余值要依据企业会计账簿的记载来确定，企业会计账簿记载的固定资产初始入账价值即是税务机关确定房产余值的依据。从会计处理的角度看，企业应当以竣工决算价调整暂估价值，以便准确的核算房产的成本；从征税角度看，作为计税依据的房产原值不能以竣工决算价追溯调整至暂估入账的时点。

       其次，征管法规定了因纳税人或扣缴义务人的责任导致纳税人少交税款的，三年内可以追征，但偷、骗、抗税的不受三年的时间限制。该法并未明确此种情形税务机关可以追征。

       企业的账务处理符合会计准则的规定，主观无过错，无逃避缴纳税款的故意。

       最后，要求补缴税款的意见我认为有一定的道理：征管法规定了纳税人多缴税款有权要求税务机关退还，以此类推少缴纳的税款应该补缴。这是基本的法理。

       在企业无逃避缴纳税款的主观过错的前提下，税务机关适用罚款规则不当。

       在税法无明文规定，企业的账务处理符合会计准则且主观无逃避纳税故意的情形下，本案不应补征税款，更不应适用罚款规则，以体现税法的法定及中性原则。