存量时代洗牌 地产私募狩猎并购

  地产行业新一季并购大戏开幕，主角却不再是只有圈内的房企，以“包装并出售项目”为导向的私募基金正以“加速度”进入并购舞台。

  清科研究中心最新发布的研报显示：今年三季度，国内私募房地产基金募集21只，共到位19.35亿美元，超过了今年一、二季度募集的14支及总金额15.28亿美元。其中，并购基金共募集完成16只，涉及金额6.20亿美元。

  在重庆本土，地产私募基金也迎来了第二季的新剧情。“过去两年，私募基金采取的多为股债结合的投资方式。如今，大家都面临着向并购基金转型的问题。”

  昨日，本土多家私募基金管理人在接受商报记者采访时都认为，市场分化加剧，部分中小房企打折出售手中的项目，这为并购基金的登场创造了环境。上述私募管理人普遍认为，重庆将在明年初迎来并购基金的集中成立。

  个案

  基金5折拿下“半成品”

  “在 股债结合的基金中，私募扮演的是风险控制人的角色，主要考虑对方能否按时归还资金；而作为并购的主角，私募则要关心这个项目能否被重新包装，包装之后又能 否卖个好价钱。”陈浩宇是北京嘉富诚股权投资公司(国内最早进入地产行业的私募基金)重庆分公司的总经理，他目前正经历着从风险控制人向并购主角转变的过 程。

  “从2013年嘉富诚落户重庆以来，我们已发行过数只私募基金，看过的项目也不下百个。现在转向做并购基金，挑选的还是地产项目，但是 标准却变了。”在陈浩宇看来，能否找到好项目是并购成功的第一步。为此，从今年3月以来，陈浩宇就不断往返于重庆主城和各大区县之间。经过大半年的奔波， 陈浩宇目前已为公司并购基金的项目池挑到了20个储备项目。

  “债权基金挑项目，主要审查房企的资产，看对方有多少房产、土地。为并购基金挑 项目，我们需要审查的内容更多、标准更严。”陈浩宇告诉记者，嘉富诚在选择并购项目时制定了3条最重要的标准：房企已取得预售证，这可以保证项目能在一年 内上市；房企在项目中的自有资金超过4成，这可以保证项目股权相对清晰；并购基金进入后，可以全面监控资金的动向。

  最迟明年初，嘉富诚就将 在重庆推出首只地产并购基金，该基金的投资项目就来自于上述项目池。“这个项目是区县的一个 半成品 楼盘，包括住宅和商业两种业态。我们的出价只相当于该楼盘周边项目均价的5折。”陈浩宇告诉记者，在找到项目的同时，公司还组建了专门的管理团队，负责该 项目后期的包装和销售。

  动向

  龙头房企并购私募抢食

  和陈浩宇一样，负责私募营销渠道建设的何晓也在经历着角色的转变。“2005年，我从金融行业辞职进入私募，最早做的是PE(风险投资)。”何晓告诉记者，在2009年10月到2011年底，创业板经历了疯涨到暴跌的过程，而何晓也见证了一场“全民PE”大潮的消潮；2012年，在PE投资退潮之后，何晓进入了国内一家大型的私募基金，担任地产私募的项目总监。

  “2012 年到2013年，地产私募也经历过一轮爆发式的增长。由于多为股权加债权的投资方式，私募虽然在短期内解决了房企融资的问题，但也压缩了房企的利润空 间。”何晓告诉记者，今年在国内地产行业整体低迷的情况下，房企不再盲目融资上马项目，投资人对于地产行业也变得更为审慎，因此地产私募陷入了募投两难的 困境。

  “只有并购基金例外。资金紧张的房企，进入退出期的老基金，目前都有大把的项目需要出手。”何晓说，急于退出的资金往往打折出售手中 的项目。“在一、二线城市，五六折的项目并不少见，在三、四线城市，甚至可以看到4折的 便宜货 。”何晓告诉记者，其所在的私募今年下半年已到重庆调研过4次，最迟明年也将在重庆发售首只并购基金。

  “同为一线城市，北上广等地区的竞争更激烈，除了国内的大型私募之外，上市房企也盯上了这一市场。”何晓说，地产龙头和上市房企有现成的管理团队和营销渠道，因此只要资金允许，他们无疑比私募更具备“抄底”的实力。

  Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，总价值152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成交易92宗、交易总额1609.62亿元，同比增长4.37倍。地产行业内部并购案的数量和交易金额都往往超过了私募基金。

  因 此，和何晓所在的公司一样，九鼎投资、盛世神州等一线私募都将目光转向了重庆等竞争相对较小的中西部城市。“今年下半年，我们在调研时遇到的外地私募明显 增多。估计明年将有大批的并购基金集中成立。”尽管已提前一步进入了重庆并购市场，嘉富诚的管理人陈浩宇也感到了压力。

  瓶颈

  买易卖难考验基金

  业 内有一种说法，如今的地产格局三分天下，1/3企业被收购和兼并，1/3在“挣扎”中生存，1/3企业会越做越强大。“价格合适的项目到处都是，但是买下 来之后，如何才能卖得出去，这才是考验基金的关键。”在陈浩宇看来，并购其实是一个门槛相对较高的市场，私募管理人既要会挑项目、包装项目，还得有畅通的 销售渠道。“对于住宅型的物业，只要价格比周边楼盘低，就不愁卖。但是，商业物业则要考虑更多的因素。”陈浩宇说，如果招租效果不好，私募基金不能按时拿 到回款，就很难向投资人交待。

  与陈浩宇不同，另一只并购基金放弃项目的原因则是没有找到合适的“管理方”。张宜是重庆本土一家私募基金公司 的管理人，上个月他刚刚将手中的一个项目让给了外地的一家公司。“项目位置好，价格也相当低。但是，我们不具备这类物业的包装能力，同时也找不到合适的第 三方来共同投资管理。”张宜说，尽管“眼馋”，他也只能将这个项目“拱手让人”。

  探路

  存量时代上演“并购大戏”

  “2014年房地产走势出现了微妙性的转折，不同地域走势逐渐分化。今年中国私募房地产市场募投较2013年大幅下滑。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受商报记者采访时称，前几年募投火爆的地产私募面临“洗牌”，部分有实力的地产基金则开始积极探索并购模式。

  “现 在是地产进入了存量时代，每年的增量很难超越2013年的峰值，但是存量不断创新高，开发型基金面临局限，增值型基金正当其时，通过并购交易加资产增值就 是超额收益。”10月14日，德信·天朝房地产并购基金正式发行，德信资本董事长陈义枫认为，做房地产并购比单纯给房企融资的利润要高得多，年化收益率能 达到百分之三四十。

  “流动性紧缺，必将催生三类 困境 ——困境资产、困境项目和困境企业。这三类 困境 会产生大量的折价购买优质资产的交易机会。”陈义枫认为，一场“并购大戏”已经正式上演，这为房地产基金转型提供了方向和机会。

  如何甄别

  并购基金？

  联 合创投董事长徐志强给投资者的建议是：首先要看该基金投向标的所处的区域、地段、用途以及周边的业态和自身的租售价格状况，其次是要看基金管理方和项目方 的实力。而德信资本董事长陈义枫则提出两点考核因素：第一，并购基金的交易结构有没有风险裸露的问题要关注；第二，并购往往意味着短周期，如果说风险窗口 可以很好地解决，那么收益的分配也比较公道。至于其他的维度，跟一般的基金并没有两样，这两点是特殊之处。