2022年合肥市住宅小区物业管理规定（草案征求意见稿)

2022年5月30日，合肥市住房保障和房产管理局发布“关于《合肥市住宅小区物业管理规定（草案征求意见稿）》征求意见的公告”，向社会公开征集意见。

征求时间

2022年5月30日至6月30日

提出意见建议的方式

1.通过信函方式请将修改意见和建议寄至：合肥市宿州路252号市住房保障和房产管理局物业管理处，邮编：230001；2.通过电子方式请将修改意见和建议发送至：1577632040@qq.com

合肥市住宅小区物业管理规定

（草案征求意见稿)

第一章  总则

第一条  为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律和行政法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条  市、县（市）区人民政府应当将住宅小区物业管理纳入社区建设和社区治理体系。

市、县（市）区人民政府应当建立社区党组织领导下的居（村)民委员会、业主委员会、业主代表、物业服务企业共同参与的住宅小区物业管理协调运行机制。

第三条  市住房保障和房产管理局、县（市）区物业管理主管部门负责本辖区住宅小区物业管理活动的监督管理工作。

市、县（市）区有关部门应当按照各自职责，做好相关监督管理工作。

第四条  乡镇人民政府、街道办事处应当落实住宅小区物业管理属地管理责任。

居（村）民委员会协助、配合乡镇人民政府、街道办事处开展物业管理相关工作。 

第二章  业主大会和业主委员会

第五条  符合首次业主大会会议召开条件，但未召开业主大会的住宅小区，乡镇人民政府、街道办事处应当及时组建首次业主大会会议筹备组，召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

第六条  乡镇人民政府、街道办事处应当在业主委员会任期届满三个月前，指导、督促居（村）民委员会成立换届工作小组。

换届工作小组由乡镇人民政府、街道办事处或者居（村）民委员会，原业主委员会代表和业主代表组成，人数为单数，其中业主代表由乡镇人民政府、街道办事处组织推荐。

换届工作小组组长由乡镇人民政府、街道办事处确定。

业主委员会不能正常履职或者业主委员会成员不足委员总人数半数的，应当组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

第七条  业主委员会成员候选人应当是不动产权属证书记载的权利人。

建立乡镇、街道党（工）委领导的社区党组织、纪检监察、公安、物业管理、信访等部门共同参与的业主委员会成员候选人资格审核机制。

实行社区党组织、居（村）民委员会成员与业主委员会成员交叉任职，中共党员应当在业主委员会成员中占有一定的比例。

经审核的业主委员会成员候选人名单应当在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于七日。对业主委员会成员候选人有异议的，应当再次审核；不符合规定的，应当取消候选人资格。

第八条 业主大会应当在选举产生业主委员会委员的同时，选举产生候补委员，人数不超过委员人数的百分之五十。

业主委员会任期内出现缺员时，由候补委员按照得票数依次递补。

第九条  未经业主大会表决通过，业主委员会不得有下列行为：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）制定共有资产和公共收益管理与使用办法；

（三）制定物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主分摊费用的收取标准；

（四）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（五）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）改变共有物业用途；

 （七）法律、法规禁止的其他行为。

业主委员会违反前款规定的，乡镇人民政府、街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；拒不改正的，乡镇人民政府、街道办事处可以暂停其履行职责，并在三个月内组织业主委员会改选；新一届业主委员会产生前，由居（村）民委员会暂时代行业主委员会职责。

第十条  实行业主委员会委员履职承诺、业委会履职评估和工作述职制度。

乡镇人民政府、街道办事处应当定期对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显著位置公示。

业主委员会主任每年应当向社区党组织述职。

业主委员会的履职评估和业主委员会主任述职情况应当作为评先评优、改选连任的参考条件。

第十一条  实行业主委员会换届和业主委员会主任离任经济责任审计制度。

乡镇人民政府、街道办事处应当组织、指导和监督业主委员会换届及业主委员会主任离任审计工作。

对业主反映强烈的事项，应当开展专项审计。

审计结果应当在物业管理区域显著位置公告。

审计费用在住宅小区公共收益中支出。无公共收益或者公共收益不足的，乡镇人民政府、街道办事处应当予以补助。

第十二条  暂不具备召开业主大会条件的住宅小区，乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立物业管理委员会，暂时代行业主委员会职责。

第十三条  物业管理委员会由乡镇人民政府或街道办事处、居（村）民委员会、派出所、建设单位代表和业主代表组成。其中业主代表由乡镇人民政府、街道办事处组织产生，所占比例不得少于百分之五十。

物业管理委员会负责人由乡镇人民政府、街道办事处确定。

第十四条  市物业管理主管部门应当加强智慧物业建设，建立物业管理信息平台。

业主录入物业管理信息平台的信息应当与其不动产登记信息一致。

业主投票表决可以采取网络投票或者书面投票。

第十五条  实行公共收益共管账户机制。已成立业主委员会的，可以由业主委员会和居（村）民委员会设立公共收益共管账户；未成立业主委员会的，应当由物业服务企业和居（村）民委员会设立公共收益共管账户。

第十六条  居（村）民委员会、业主委员会或者住宅小区百分之二十以上业主联名，可以向县（市）区物业管理主管部门申请调整物业管理区域。

县（市）区物业管理主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处核实配套共用设施设备和物业服务用房分割、使用情况，并由拟合并或拟划分所涉原区域范围内全部专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过四分之三的业主且参与表决人数过四分之三的业主同意，可以重新划分物业管理区域。

对于规划红线不明确或者相关资料不全的住宅小区，乡镇人民政府、街道办事处应当根据实际情况划分物业管理区域。

第三章  物业管理服务

第十七条  市、县（市）区物业管理主管部门，应当按照国家规定建立物业服务行业信用监管制度。

市、县（市）区物业管理主管部门应当做好物业服务企业及其项目负责人信用信息的征集、考核、评价、汇总和核查工作。

乡镇人民政府、街道办事处应当协助开展物业服务企业及其项目负责人信用信息的征集和核查工作。

建设单位、业主大会在选聘物业服务企业时，应当将物业服务企业信用状况纳入选聘条件。

第十八条  市、县（市）区物业管理主管部门，乡镇人民政府、街道办事处，以及业主委员会应当组织开展物业服务质量第三方评价，评价结果应当作为物业服务企业信用评级、评优奖励、合同续签、协商定价的依据。

第十九条  新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备承接查验。

建设单位应当组织县（市）区物业管理主管部门、乡镇人民政府或街道办事处以及业主代表参加物业承接查验，进行见证和监督,承接查验记录应当经参与承接查验各方代表签字确认。

物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务企业应当妥善保管。

前期物业服务合同终止的，物业服务企业应当在十日内，向业主委员会或者居（村）民委员会移交物业承接查验档案资料，并经县（市）区物业管理主管部门，乡镇人民政府、街道办事处以及业主代表的确认。

第二十条 前期物业服务期间，建设单位更换物业服务企业应当通过政府公共资源交易平台公开招标。更换后的物业服务标准不得低于原物业服务合同约定，收费标准不得高于原物业服务合同约定。

第二十一条  市物业管理主管部门应当制定业主大会成立后选聘物业服务企业办法。

业主大会采取招标方式选聘物业服务企业的，应当通过公共资源交易平台进行招标。

第二十二条  物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定并提供相应的服务，不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；

（二）违反物业服务合同约定提高物业服务收费标准、增加收费内容；

（三）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；

（四）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业服务费；

（五）违规对建筑物及其附属设施进行改造。

有前款规定情形之一的，业主可以向县（市）区物业管理主管部门或乡镇人民政府、街道办事处投诉。县（市）区物业管理主管部门或乡镇人民政府、街道办事处应当进行核查，依法作出处理并告知业主核查结果。

第二十三条  物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示并及时更新下列事项：

（一）物业服务项目负责人的联系方式；

（二）物业服务投诉电话；

（三）物业服务内容和标准、收费项目和标准；

（四）电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式。

物业服务企业每年至少公示一次物业服务费收支、代收的公共收益收支等情况。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。

第二十四条  老旧小区改造提升与物业管理应当同步实施。

老旧小区改造在开工之前应当明确改造后的物业服务模式方可开工。

回迁安置协议应当明确物业管理有关事项。

第二十五条  单位自管住房且未移交属地管理的住宅小区，由房屋管理单位或者产权单位负责日常管理。

回迁安置小区、保障性住房、已移交属地管理的单位自管住房，应当实行专业化物业服务，其物业服务收费标准由乡镇人民政府、街道办事处根据实际情况确定。

第二十六条  物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下，由业主自行管理。

业主自行管理的，应当对下列事项作出决定，并向业主公示：

（一）自行管理的执行机构、管理人；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）聘请专业机构的方案；

（四）其他有关自行管理的内容。

对电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托进行维修和养护的专业机构。

第四章 物业的使用与维护

第二十七条  业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当在开工前与物业服务企业签订协议，明确禁止行为、垃圾堆放和清运要求、施工时间、施工安全、期限等事项。

第二十八条  在物业管理区域禁止下列行为：

（一）改变卫生间、厨房位置；

（二）在房屋地下挖掘增加空间；

（三）在建筑物外墙开设门窗、破坏外立面；

（四）损坏公共绿化及其附属设施；

（五）损坏公共安全防护设施设备；

（六）不按照规定停放机动车、非机动车；

（七）擅自设置电动车充电装置、私拉电线充电；

（八）占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口；

（九）擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房；

（十）法律、法规、管理规约规定的其他禁止行为。

违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，应当报乡镇人民政府、街道办事处依法处理。

第二十九条  县（市）区、乡镇人民政府应当建立住宅小区综合执法机制，制定住宅小区综合执法事项清单，按照规定在社区警务室、党群服务站等场所设立综合执法点。

乡镇人民政府、街道办事处应当在住宅小区公布常见违法违规行为执法责任单位和责任人的联系方式。

第三十条  乡镇人民政府、街道办事处应当组织辖区内公安、城市管理、物业管理、市场监管、消防等有关人员，定期对住宅小区高空抛物、乱搭乱建、毁绿种菜、任意弃置垃圾、侵占公共空间、电动车违规进楼入户停放充电、违法发布广告等违法违规行为和不文明现象进行整治。

物业服务企业应当加强对住宅小区违法违规行为的巡查，及时进行劝阻和报告，积极配合执法活动。

第三十一条  物业服务企业应当加强物业管理区域安全防范工作，制定安全防范应急预案。

发生传染病疫情、火灾等突发性事件，物业服务企业应当及时向乡镇人民政府、街道办事处和有关部门报告，协助开展救助工作。

第三十二条 建设单位应当在物业竣工验收备案前，按照物业竣工验收部分的总建筑面积和交存标准向市、县（市）维修资金管理机构交存首期物业专项维修资金，物业交付前再按照专有部分面积和交存标准向业主收取其已代交的维修资金。

市、县（市）区相关部门在办理物业竣工验收备案时，应当查验专项维修资金交存情况；未按规定交存的，不予备案。

第三十三条  业主的专项维修资金账户余额低于首次交存的百分之三十、未建立物业专项维修资金的，应当按照规定续筹、补建物业专项维修资金。

业主委员会应当拟定续筹、补建的标准和方案，提交业主大会决定后组织实施；未成立业主大会的，由居（村）民委员会组织实施。

乡镇人民政府、街道办事处应当督促、指导物业专项维修资金续筹、补建工作。

第三十四条  发生下列危及安全情形之一，需要立即使用专项维修资金的，可以不经业主表决，由业主委员会或者所在地居（村）民委员会将维修资金使用方案在小区进行公告后直接申请使用：

（一）屋顶、外墙渗漏；

（二）楼体外立面有脱落危险；

（三）一个单元内所有电梯均出现故障影响正常使用；

（四）消防设施严重损坏。

发生前款规定的紧急情形，业主委员会或者所在地居（村）民委员会可以通过协议方式选定施工单位实施紧急维修，乡镇人民政府、街道办事处应当会同相关行业主管部门对施工和竣工验收进行监督检查。

第三十五条  物业服务企业提供的定制化、个性化服务应当在物业交付后与业主另行约定。

第三十六条  物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由市发展和改革主管部门会同市物业管理行政主管部门按照国家和省有关规定，根据物业服务成本变化情况等因素，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。已签订物业服务合同的，物业服务收费按照调整后的标准执行。

物业服务收费实行市场调节价的，市物业管理行政主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准；物业服务行业协会应当定期发布物业服务项目成本信息，供业主与物业服务企业在协商物业服务费时参考。

第三十七条 住宅小区车辆停放服务收费标准应当在物业服务合同中约定。

对进入住宅小区内进行应急处置、实施救助救护、环卫、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的车辆，不得收取车辆停放服务费。

第三十八条  市、县（市）人民政府应当建立物业管理主管部门与不动产登记部门不动产登记信息共享机制。

不动产登记部门在办理房屋登记时，应当对物业专项维修资金、物业服务费交缴情况予以查验。

房屋未结清物业专项维修资金、物业服务费的，不动产登记部门不予办理房屋登记手续。

第五章  法律责任

第三十九条  物业服务企业有下列行为之一的，由县（市）区物业管理主管部门或有关部门予以处罚：

第三十九条 物业服务企业有下列行为之一的，由县（市）区物业管理主管部门或有关部门予以处罚：

（一）违反本规定第十五条，未和居（村）民委员会设立公共收益共管账户的，由县（市）区物业管理主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处以三万元以上十万元以下的罚款；挪用公共收益的，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用资金二倍以下的罚款。

（二）违反本规定第二十二条第一款第一项、第三项规定的，由县（市）区物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，依法记入企业信用档案，处以一万元以上三万元以下罚款，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

（三）违反本规定第二十二条第一款第二项规定的，由县（市）区价格主管部门责令限期改正；逾期未改正的，依法记入企业信用档案，处以一万元以上三万元以下罚款，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

（四）违反本规定第二十二条第一款第四项规定的，由县（市）区物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以一万元以上五万元以下罚款。

（五）违反本规定第二十二条第一款第五项规定的，由县（市）区自然资源和规划主管部门责令限期改正、恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上二万元以下的罚款。

（六）违反本规定第三十条第二款规定，对住宅小区发生的违法违规行为不及时进行劝阻和报告的，由县（市）区物业主管部门责令限期改正，可处以一千元以上一万元以下的罚款。

第四十条  业主拖欠物业服务费，有履行能力但拒不履行人民法院生效法律文书确定义务的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

第四十一条  市、县（市）区有关部门，按照以下规定对物业管理区域禁止行为予以处罚：

（一）违反本规定第二十八条第一款第一项、第二项、第三项规定的，由自然资源和规划部门责令限期改正、恢复原状;情节严重的，可处以五千元以上五万元以下的罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿。

（二）违反本规定第二十八条第一款第四项规定的，由城市管理部门责令改正；拒不改正的，处以五百元以上五千元以下罚款。

（三）违反本规定第二十八条第一款第五项、第七项规定的，由公安机构责令限期改正、恢复原状，并对单位处以五万元以上二十万元以下罚款\对个人处以二千元以上一万元以下罚款；违反第六项规定的，由公安机构责令改正，可处以五百元以下的罚款。

（四）违反本规定第二十八条第一款第八项规定的，由消防救援机构责令改正；拒不改正的，对单位处以五千元以上五万元以下的罚款、对个人处以五百元以下的罚款。

（五）违反本规定第二十八条第一款第九项规定的，由城市管理部门责令限期改正、恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上二万元以下的罚款。

第四十二条  乡镇人民政府、街道办事处违反本规定第六条第一款规定，在业主委员会任期届满三个月前，不指导、督促居（村）民委员会成立换届工作小组的，由县（市）区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。