（2014）齐民二终字第430号房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

审理法院：齐齐哈尔市中级人民法院

案号：（2014）齐民二终字第430号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-03-12

审理经过

上诉人拜泉县皮革厂与被上诉人大连乾华房地产开发有限公司、王某1及原审被告拜泉县棚户区改造办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省拜泉县人民法院（2013）拜民初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王霁虹担任审判长，审判员李朝东、代理审判员于丹参加的合议庭对本案进行了审理，书记员刘阳担任记录。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，被告大连乾华公司于2012年开发建设融桥水岸小区，原告拜泉县皮革厂有818.5平方米厂房位于该开发地段。同年5月4日，双方签订了《安置补偿协议书》，被告拜泉县棚改办在甲方位置盖章，原告拜泉县皮革厂及被告大连乾华公司、王某1在乙方位置盖章，拜泉县皮革厂法定代表人郎志刚签名并捺印。协议约定在回迁楼中安置乙方，甲方同意给乙方住宅楼壹仟陆佰叁拾柒平方米，整单元给付，贰至陆楼，单元待定。户型伍拾至捌拾平方米之间。2013年房屋建成后，开始回迁安置拆迁户，但被告以拜泉县皮革厂无民事行为能力，不具备签订《安置补偿协议书》的主体资格为由，不同意按照协议约定对拜泉县皮革厂进行安置。现拜泉县皮革厂以拆迁地段的开发商为大连乾华公司，实际开发人为王某1为由，要求二被告履行回迁安置义务，以拜泉县棚改办在协议甲方签章为由，要求其承担连带责任，并请求三被告给付价值4261325.00元的安置房1637平方米。另查，本案诉争拆迁房屋于1990年11月23日经拜泉县公有房产清查登记为拜泉县皮革厂集体所有，房屋编号为1：6的19间818.5平方米砖混结构房屋，并明确了房屋坐落、用途、朝向及房屋四至。1996年11月1日，拜泉县皮革厂办理了他项权证，于同年11月7日将诉争拆迁房屋在拜泉县工商银行用于抵押贷款。原、被告于2012年5月4日签订《安置补偿协议书》后，拜泉县皮革厂又于2012年5月29日到拜泉县房地产管理处补办了拆迁房屋所有权证。

一审法院认为

原审法院经审理认为，本案首先要解决的焦点问题是所涉《安置补偿协议书》的效力问题。被告大连乾华公司、王某1主张《安置补偿协议书》无效的理由有二，其一为原告拜泉县皮革厂在1995年已经停产，2007年8月10日产权出售，职工安置完毕，全体成为社会自然人。拜泉县皮革厂企业已经终止，法人消灭，不具备民事行为能力，所以拜泉县皮革厂签订协议无效。而拜泉县皮革厂为拜泉县工业和科技信息化局（以下简称“工信局”）的下属单位，其工厂资产应由上级主管单位处置。本院认为，拜泉县皮革厂多年未进行年检，但经我院核实，其在工商机关并未办理注销登记。在我国，企业的法人资格是以工商行政管理部门的登记核准为标志的。企业经工商部门核准登记，并发放了《企业法人营业执照》，即取得了企业法人资格。企业法人资格的丧失，也应当是以有关工商行政管理部门的注销登记为条件的，在工商管理机关未作出注销决定之前，应认定该企业具备法人资格。关于皮革厂资产应由其上级主管部门工信局处置的意见，因皮革厂有独立的法人资格，可以自行主张权利，且本案立案之初，工信局即出具该厂关停后负责人的介绍信，亦应当视为工信局认可皮革厂为主张权利主体。其二，诉争拆迁房屋为抵押房屋，大连乾华公司已经与抵押权人于洪道签订了《安置补偿协议书》，所以诉争的拆迁房屋产权人没有确定，《安置补偿协议书》应是无效协议书。本院认为，本案诉争房屋于1996年11月7日在拜泉县工商银行用于抵押贷款，后工商银行将此笔债转让给于洪道，虽然于洪道为诉争拆迁房屋的抵押权人，但大连乾华公司及王某1并未向我院提供抵押房屋已经归债权人于洪道所有的相关证据，且该房屋于2012年5月29日重新登记在拜泉县皮革厂名下的情形下，根据我国《物权法》关于不动产应以登记确定所有权人的规定，拆迁房屋的所有权人应为拜泉县皮革厂。综上所述，拜泉县皮革厂为诉争拆迁房屋登记的所有权人并具备独立法人资格，其与大连乾华公司及王某1签订的《安置补偿协议书》为合法有效合同，双方均应如约履行，现拜泉县皮革厂已经履行协议约定的交付拆迁房屋义务，被告应予以回迁安置。其次，如何确定履行回迁安置义务主体的问题。皮革厂主张履行义务主体有大连乾华公司、王某1及拜泉县棚改办。《安置补偿协议书》开头所列甲方（拆迁人）为王某1，乙方（被拆迁人）为拜泉县皮革厂，但协议末尾却是拜泉县棚改办及其法定代表人苏玉忱在甲方位置签章，拜泉县皮革厂及其负责人郎志刚、大连乾华公司、王某1均在乙方位置签章，据此签名位置无法明确享有及承担《安置补偿协议书》权利义务的相对方。故我院从庭审中各方承认的事实确定，王某1挂靠大连乾华公司开发建设诉争拆迁房屋地段的融桥水岸小区，大连乾华公司为诉争拆迁房屋地段在相关机构备案的开发商，合同内容所指向的权利义务承受人为大连乾华公司及王某1，在拜泉县皮革厂履行了交付拆迁房屋义务的情形下，二被告均应对拜泉县皮革厂履行安置义务。从协议约定内容看，拜泉县棚改办并无相应的权利义务，从协议达成的背景看，此协议是拜泉县皮革厂工人上访，经政府协调方才促成的，所以拜泉县棚改办应当是作为政府职能部门，居间协商的签章，故不应承担对拜泉县皮革厂回迁安置的义务。再次，如何对拜泉县皮革厂回迁安置的问题。本案所涉《安置补偿协议书》约定了拜泉县皮革厂回迁安置房屋的条件为“甲方同意给乙方住宅楼1637平方米。整单元给付，贰至陆楼，单元待定。户型伍拾至捌拾平方米之间。”，现拜泉县皮革厂诉至我院主张依约安置，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，我院理当依其约定判决给付，但因协议未明确约定回迁安置的具体楼号与单元号，我院无法判断应安置的具体单元房屋。且今距房屋交付时间过长，经我院核实融桥水岸小区，现已无整单元二至六层均未安置出售，及房屋面积完全符合协议约定的房屋。从应给付拜泉县皮革厂安置房屋的用途为50－80平方米住宅房屋看，拜泉县皮革厂亦不可能在接受安置后将房屋用作他途，所以即使不能整单元回迁，亦不会对拜泉县皮革厂使用房屋造成不便或损价的影响。故为了使拜泉县皮革厂尽快得到回迁安置，宜将我院核实融桥水岸小区未出售的8号楼一单元601－603室、二单元602室、三单元602室、四单元602室，1号楼三单元303－503室、四单元601室、603室、五单元203－603室、301－601室、302室、502室，共计1643.99平方米房屋确定为拜泉县皮革厂的回迁安置房屋，因大连乾华公司与王某1放弃主张回迁安置面积超出部分房价款，故对本院确定回迁安置面积超出的6.99平方米房屋价款不予调整。关于拜泉县皮革厂诉前提出保全的二十三栋楼房可否作为回迁安置房屋的问题，如前所述，因本案所涉《安置补偿协议书》约定的安置回迁内容不明，我院无法判断具体的回迁楼与回迁单元，亦无法确定诉前查封的二十三栋房屋应为给付拜泉县皮革厂的安置房屋，且在向被告送达查封裁定时，大连乾华公司与王某1即提出查封房屋已经出售，并出示售楼票据及售楼合同，其后我院到售楼中心及查封房屋现场核实，确定上述查封房屋已经售出并入住，基于上述理由，拜泉县皮革厂申请查封的上述房屋非适宜回迁安置房屋。原审依据《中华人民共和国合同法》第三十条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《国有土地上房屋征收与管理条例》第四条、第五条二款、第二十一条之规定，判决：被告大连乾华房地产开发有限公司、王某1于本判决生效之日起十日内给付原告拜泉县皮革厂拆迁安置房屋融桥水岸小区8号楼一单元601－603室、二单元602室、三单元602室、四单元602室，1号楼三单元303－503室、四单元601室、603室、五单元203－603室、301－601室、302室、502室。案件受理费4891.00元由被告大连乾华房地产开发有限公司、王某1负担。

上诉人诉称

宣判后，拜泉县皮革厂不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，给付被上诉人所建的8号楼1单元2-6层15套住宅、2单元2-5层8套住宅为回迁房屋。被上诉人王某1答辩称，上诉人所要求安置的楼房以售出，请求二审法院驳回其上诉请求。

本院查明

本院经二审审理，对原审法院查明的案件事实予以确认。

本院认为

本院认为，原审法院对拜泉县皮革厂与大连乾华房地产开发有限公司、王某1、拜泉县棚户区改造办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的判决，认定事实清楚，证据确实充分，判决理由论述清晰有据，本院予以确认。本院经审理认为，拜泉县皮革厂与大连乾华房地产开发有限公司及实际开发人王某1所签订的房屋安置补偿协议书合法有效，理应按约定履行。双方因回迁安置发生纠纷，拜泉县皮革厂起诉后，申请原审法院查封了王某1开发建设的8号楼1单元2-6曾15套住宅和2单元2-5层8套住宅，并请求作为回迁房屋。但因双方订立安置补偿协议时，只约定了“整单元给付、二至六楼、单元待定”，没有明确约定回迁安置的具体楼号和单元号码。既拜泉县皮革厂申请查封要求回迁的楼房已经出售他人，按该厂的请求回迁安置已成为不可能，因此该厂的上诉请求本院无法予以支持。而且原审法院判决回迁安置的楼房总面积超出原约定面积6.99平方米，大连乾华房地产开发有限公司和王某1已经认可。至于按原约定的整单元安置与现在判决安置楼房因楼层不同可能发生价格差价，对此，拜泉县皮革厂可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费40，891.00元，由拜泉县皮革厂负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长王霁虹

审判员李朝东

代理审判员于丹

裁判日期

二〇一五年三月十二日

书记员

书记员刘阳