预告登记：避免“一房二卖”的法律工具

 买房子，最怕卖家“一房二卖”。有的购房者买了期房，到了交房日，却得知房地产公司已将房屋抵押。有的购房者要买二手房，却遭遇卖家频频毁约，苦不堪言。合肥房地产律师将以真实案例为您剖析合肥房产纠纷，谨防上当受骗。　

根据物权法规定，房地产登记引进了“预告登记”的新环节。“预告登记”是房地产登记的特殊形式，经“预告登记”后，购房者取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。换句话说，购房者可以利用“预告登记”这一工具，避免卖家“一房二卖”。

【真实案例】

2010年3月，顾先生在合肥一家房地产公司买了一套期房，双方签订了《商品房预售合同》。合同约定，房地产公司将于2010年底交房。为了保证顾先生在房屋建成后获得房屋的产权，顾先生和房地产公司应共同申请预购商品房“预告登记”。然后，顾先生向银行借款用于支付购房款，并签订个人借款抵押合同，此时顾先生和银行应当共同申请以预购商品房设定抵押的“预告登记”，经“预告登记”后，银行才会将购房款支付到房地产公司指定的银行账户中。　　

如果签订《商品房预售合同》后，房地产公司不配合顾先生办理“预告登记”，顾先生可根据预售合同中的约定，单方申请“预告登记”，以防止房地产公司“一房二卖”。经“预告登记”后，未经顾先生同意，房地产公司无法将这套期房再预售给他人或抵押。

这一条款，同样适用于二手房买卖。假设顾先生欲从朱女士手中买下一套二手房。在双方没有申请办理转移登记之前，如果顾先生担心对方违约，可单方申请“预告登记”。经“预告登记”后，未经顾先生同意，朱女士无法将房屋再转卖。 需要注意的是，“预告登记”是有期限的。根据《物权法》第二十条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”