为避税在房屋买卖过程中签订阴阳合同法律风险巨大

一审原告（二审被上诉人）：蒋笃义、蒋万里

一审被告：张素芬（二审上诉人）、白崇东

第三人：合肥辉达房产（以下简称辉达房产）

一、案情介绍

合肥市庐阳区园林局宿舍7号楼1105号房屋原系蒋笃义、蒋万里共同所有，2011年8月21日，蒋笃义、蒋万里（甲方、出卖人）委托胡洋与张素芬（乙方、买受人）及辉达房产（丙方、居间方）签订《合肥市存量房屋居间合同》和《合肥市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，其中《合肥市存量房屋居间合同》约定，甲方将其共有的庐阳区柏景湾小区房屋转让给乙方，建筑面积为60.3平方米，房屋成交价格合计为人民币83万元，其中房价款为41.5万元，房屋附属设施，设备、装饰、装修、相关物品等费用为人民币41.5万元，乙方同意此项费用作为补偿款支付给甲方。乙方采取自行交付，买卖双方按照所签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》履行的方式办理付款手续，乙方采取全款一次性支付的方式付款；甲、乙任何一方如未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。其中《合肥市存量房屋买卖合同》第四条成交价格、付款方式及资金划转方式第（一）项约定，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为41.5万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币5000元，该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一；买受人以自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件六；第六条房屋的交付约定，出卖人应当在2008年9月16日前将该房屋交付给买受人；第七条违约责任第(二)项逾期付款责任约定，买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在10日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10内内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条权属转移登记约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起28日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。其中附件五约定，买受人应在2008年9月16日前备齐全部房款配合过户，张素芬在该附件五中签字确认。附件七约定所有税费由买受人承担合计33 615元，超出部分由辉达房产承担。附件八约定，买受人应在2008年9月1日前再向出卖人支付15 000元的定金，否则出卖人有权将房屋另行承受，视为买受人违约。2008年8月21日，张素芬代理白崇东（买受人）与蒋笃义、蒋万里（出卖人）的委托代理人胡洋签订《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》，协议约定，出卖人将庐阳区柏景湾小区房屋转让给买受人，房屋成交价格为38万元，付款方式、资金划转方式及违约责任的约定均与蒋笃义、蒋万里和张素芬签订的《合肥市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》相同。

2008年8月19日，胡洋代蒋笃义、蒋万里收到张素芬交纳的购买上述房屋的购房定金5000元。2008年9月16日，胡洋作为蒋笃义、蒋万里的受托人与白崇东的委托人张素芬签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，双方协商决定自行划转交易结算资金，其中房价款为38万元。当日，辉达房产收到白崇东交纳的购买本案诉争房屋的中介服务费2888.4元，胡洋收到白崇东交纳的购买诉争房屋的购房款46万元，胡洋代蒋笃义、蒋万里向白崇东出具了收条，同时白崇东、张素芬向胡洋出具欠条表示欠购房款35万元，保证2日内归还；胡洋与张素芬共同办理了权属登记过户受理手续，并取得《房地产权属登记受理通知单》；当日辉达房产的经办人刘海峰收到胡洋提交的《房地产权属登记受理通知单》，并向胡洋出具收条表示待白崇东交给胡洋全部尾款后，由刘海峰交给白崇东。2008年9月16日，白崇东按照购房价38万元报税，实际计税金额为413 895元，实际缴纳契税税款为6208.42元，教育费附加、个人所得税、城市维护建设税、营业税共计26 903.17元。2008年9月27日，张素芬向辉达房产交纳中介服务费5000元。合肥市庐阳区柏景湾小区房屋过户到白崇东名下后，由白崇东实际居住使用。经询，庐阳区柏景湾小区房屋已出售，并从白崇东名下过户至买受人名下。

庭审中，辉达房产述称《合肥市存量房屋居间合同》和《合肥市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系张素芬的丈夫白锦峻代张素芬所签，张素芬、白崇东对该两份合同的真实性不予认可，但不申请对合同落款处的签字进行笔迹鉴定。张素芬、白崇东主张上述两份合同已经作废，应当以《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》的合同内容为准，房价款为38万元，附属设施款项为35万，但该附属设施款的约定未纳入合同内容，蒋笃义、蒋万里对该主张不予认可，主张应当按照前述两个合同约定的房屋实际价格为准，房屋价格为83万元。辉达房产对蒋笃义、蒋万里的主张予以认可，其述称当时买卖双方未了避税而将房屋价格在《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》中写成了38万元，但双方实际是按照前述两份合同的约定在履行，之所以《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》中将买受人由张素芬改为白崇东，系张素芬的丈夫系武警公务人员，为了避嫌而将买受人张素芬改为其丈夫的弟弟白崇东，从而重新签订了《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》。蒋笃义、蒋万里主张收到张素芬、白崇东给付的46万元并出具了收条，张素芬、白崇东尚欠35万元，二人也向其出具了收条，张素芬、白崇东对此不予认可，主张其在支付了46万元之后另外支付了5万元现金及5000元定金，其实际支付了51.5万元，但就支付5万元现金的情况未向本院提交相应证据。辉达房产就付款的情况述称，张素芬曾于2008年8月21日当天给付了5000元定金，并于2008年9月1日在庐阳区花园桥附近的一个面馆给付了1.5万定金，当时辉达房产的经办人刘海峰也在场。2008年9月16日当天，张素芬通过银行转账支付了蒋笃义、蒋万里40万元，给付现金1万，5万元通过ATM转账支付，共计46万元，当时胡洋代蒋笃义、蒋万里出具了收到张素芬、白崇东46万元的收条。

二、审理结果

一审法院经审理认为，张素芬以白崇东名义与蒋笃义、蒋万里签订的《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》在履行过程中对外仅用于避税及房产备案之用，该合同行为属表面行为，而双方对内实际按照张素芬与蒋笃义、蒋万里签订的《合肥市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定的房价款履行，该合同行为属隐藏行为，双方故意使对外的表示行为与对内的真实意思不一致，系通谋虚伪行为。因表面行为系以合法手段掩盖非法目的，损害国家的税收利益，该表面行为当然无效，而该隐藏行为虽被违法行为隐藏，但基于合同法鼓励交易的原则，其本身系双方真实意思表示且并未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效，双方应当按照该有效的房屋买卖合同履行。因张素芬以白崇东名义与蒋笃义、蒋万里签订《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》被认定为无效后，白崇东成为买卖本案诉争房屋的合同主体没有相应的合同依据，虽本案诉争房屋最终过户到白崇东名下，但张素芬作为上述居间合同及买卖合同的合同主体，其在本案诉争房屋交易过程中并未对过户到白崇东名下提出异议，诉争房屋过户到白崇东名下实际上系出卖人向第三人履行的情形，白崇东不因实际受益而当然成为本案房屋买卖的合同主体。因张素芬在房屋买卖交易中尚欠蒋笃义、蒋万里35万元房款，其应当承担继续履行及支付迟延违约金的民事责任，对蒋笃义、蒋万里要求张素芬支付剩余房款及支付违约金的诉求予以支持。据此判决：一、张素芬于判决生效后七日内支付蒋笃义、蒋万里拖欠购房款人民币三十五万元。二、张素芬于判决生效后七日内按照每日一百零五元标准支付蒋笃义、蒋万里从二○○八年九月十九日起至实际支付之日止的迟延付款违约金。三、驳回蒋笃义、蒋万里的其他诉讼请求。

一审判决后，张素芬不服判决向合肥中级人民法院（以下简称二审法院）提出上诉称：辉达房产与蒋笃义、蒋万里联合换页篡改已作废终止的居间合同和经纪成交版合同，将房价款73万元伪造为83万元的伪合同提交给法院，而未提交自行成交版合同。一审法院认定自行成交版合同无效，认定居间合同及经纪成交版合同有效是错误的。张素芬与蒋笃义、蒋万里之间并无债权债务关系，一审法院判决张素芬支付蒋笃义、蒋万里购房款35万元及违约金，适用法律及判决结果错误，请求撤销原判决，发回重审或改判驳回蒋笃义、蒋万里的全部诉讼请求。蒋笃义、蒋万里答辩称，不同意张素芬的上述事实理由及诉讼请求，同意原判决。白崇东答辩称，此事与我无关，同意张素芬的上述事实理由及诉讼请求。辉达房产答辩称，此事与我无关，不同意张素芬的上述事实理由及诉讼请求，同意原判决

二审法院经审理认为，张素芬上述的事实理由缺乏相应的事实根据及法律依据，一审判决认定事实情况，适用法律正确，依法予以维持。据此判决：驳回上诉，维持原判。

三、安徽金亚太律师事务所黄奥点评意见

本案的争议焦点在于涉争的两份《合肥市存量房屋买卖合同》（自行成交版）和（经纪成交版）（以下简称《自行成交版合同》和《经纪成交版合同》）的效力认定问题和张素芬与白崇东谁是真正的责任主体的认定问题。

当前，二手房交易中“避税”与“隐名”已经成为交易的普遍现象，本案是二手房交易纠纷中的经典案例。该案的精彩看点就在于，该案的二手房购买人在同一案件中同时为“避税”和“隐名”两大目的而采用的“阴阳合同”和“借名登记”两套规避手法于一身，而且该“阴阳合同”还是一个“双黄蛋”，同时包括用于“避税”签订的一明一暗两个合同和用于“隐名”签订的一真名一借名两个合同。而对于为避税签订的“阴阳合同”是否应一律认定为无效？还是可以分情况而定？双方应承担何种法律责任？“借名签约”和“借名登记”行为的责任主体，应当按照合同签字落款字面的主体和房产落户的主体为依据，还是以实际背后操作的购房人为依据？现行规范对此并无明确规定，实务界的认定和操作方法也不尽一致，对此也是仁智互见、众说纷纭。

结合学界理论观点对二手房交易中的“双黄阴阳合同”这一特殊法律现象背后的法律及依据予以粗浅分析。

一、“通谋虚伪”法律行为的效力认定应当区别对待

法律行为以意思表示要素为核心，法律行为也因意思表示的健全或存在瑕疵分为真正的法律行为和不真正的法律行为。意思表示健全，是保证当事人依照其自己内心真实意思追求法效目的先决条件，而意思表示存在瑕疵，则可能因为瑕疵本身的不同情况而影响法律行为的有效性。

《德国民法典》为代表的现代民法，系通过其成熟的意思表示理论将意思表示及法律行为的效力进行了类型化的区分，《德国民法典》为了制度可操作的需要，区分了“心理保留”、“游戏表示”、“虚假意思表示”、“表示错误”、“受欺诈”、“受胁迫”、“重要性质错误”等七种比较完整的意思瑕疵形态体系。虽然我国《民法通则》和《合同法》也沿袭了这种对意思表示瑕疵类型化的传统，规范意思表示瑕疵，我国称为“意思表示不真实”，但我国确立的意思表示瑕疵类型仅有“受欺诈”、“受胁迫”、“受乘人之危”、“订合同显失公平”、“重大误解”五种类型，并没有对“虚假意思表示”这一类型进行完全的归类，而“虚假意思表示”类型在审判实践中又比较常见，使得我国法与德国法比较，在类型设置和效果处理上存在一定的不足。

虽然我国法中规定了与“虚假意思表示”瑕疵类型有一定相似性的“以合法形式掩盖非法目的，认定无效”的条款，但“虚假意思表示”自身的内涵也是相当丰富的，其包括“通谋虚伪”、“共同伪装”等具有一定复合性的双方法律行为类型，我国法的上述条款的内涵不能完全等同于“虚假意思表示”类型，而且，该规定容易让人简单理解为，只要是当事人在法律行为中从事了“以合法形式掩盖非法目的”的行为，就应当一律认为无效，当然，这种看法在单方法律行为或单一法律行为中可能是成立的，但在双方法律行为中的复合法律行为中可能就有待商榷。因为在“虚假意思表示”类型中的“通谋虚伪”行为中，表意人与相对人之间恶意通谋实施与其内心意思不一致的法律行为，表示行为是一种双方恶意通谋完成的表面行为，其是为了故意掩盖内心真实的意思表示，以达到非法的目的，该表面行为因系双方通谋实施且系为达到非法目的，该行为被认定为当然无效并无不妥，但上述行为是一个复合行为，表面行为之外还有一个隐藏行为，虽然内心的真实意思是双方有意隐藏的，但该隐藏行为才是双方本来意欲追求的法律后果，如果这个隐藏的意思表示系双方真实的意思表示且本身的标的可能、妥当、合法，不违反法律法规的强制性规定，则让其与表面行为捆绑起来，一律无效，这样的看法明显将意思表示的探究简单化了，关键是这种意思表示探究方法不符合合同法鼓励交易基本原则和尽量解释合同有效的合同解释原则的基本精神，动辄无效，全盘推倒，损耗了交易成本，无法活跃市场经济，窒息了交易原始的动力，而且助长了因无效认定而获利一方的不诚信，因此，我不赞同这种意思表示探究方法，也不赞同“通谋虚伪”行为一律认定无效。

因为为“避税”的双方虚伪意思表示，表现为“阴阳合同”，其实质就是“通谋虚伪”行为，从事双方民事法律行为的当事人，意思表示中意思与表示不一致的，属于隐藏行为，在隐藏行为中，虚假意思表示应当认定为无效，但被隐藏的真实意思表示的效力应当根据真实意思表示是否不违反法律法规的强制性规定及是否损害第三人利益确定。本案中，虽张素芬以白崇东名义与蒋笃义、蒋万里签订的《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》系双方用于报税及备案，但从双方实际履行支付房款的情况看，双方并未实际按照该自行成交版合同的房价款履行，而实际按照张素芬与蒋笃义、蒋万里及辉达房产签订的《合肥市存量房屋居间合同》和张素芬与蒋笃义、蒋万里签订的《合肥市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定的房价款履行。就出现上述两版合同的情况，作为房屋交易居间人的辉达房产述称系双方出于避税的目的而签订了两份房屋买卖合同，自行成交版合同房价款较低用于报税和备案，实际按照三方签订的《合肥市存量房屋居间合同》和《合肥市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的房价款履行，结合双方实际履行房价款的证据综合考量，对辉达房产的述称可以采信，进而可以认定张素芬以白崇东名义与蒋笃义、蒋万里签订《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》的民事行为系为以合法手段掩盖避税的非法目的无效民事行为。虽该两份合同的真实意思表示被上述《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》中的虚假意思表示所掩盖，造成国家的房地产交易税收减少，但基于我国合同法规定的鼓励交易原则的考量，合议庭认为，上述两份合同不宜因前述虚假意思表示的合同掩盖非法目的而当然无效，张素芬与蒋笃义、蒋万里及辉达房产签订的《合肥市存量房屋居间合同》和张素芬与蒋笃义、蒋万里签订的《合肥市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系买卖双方及中介方的真实意思表示，该意思表示不违反法律法规的强制性规定，故该两份合同合法有效。三方均应依据该两份有效合同的约定，继续履行相应义务。也就说，在此种情况下，二手房交易的“阴合同”也是可以有效且得到有效履行的。

二、为“隐名”进行的“借名交易”在特定情况下可以借名人为责任主体

一般意义上，“借名交易”是指实际购房人出于对国家调控政策的规避或特定身份的财产申报监控的回避目的，采用借名他人资格或名义的方式，与卖房人进行二手房买卖交易，房屋购买或过户后，实际购房人与借名人再通过他们之间的协议，将房屋的权益或房屋的收益转让或分割给实际购房人的情形。审判实践中，“借名交易”可能存在复杂的表现形式，比如，可能是借名人与实际购买之间单一的委托加买卖的关系，但也可能是借名人与实际购买人之间负责的股权式合作买卖关系等等情况。但不管借名人与实际购买人之间系什么关系，对于出售人而言，其更关心的是合同履行的责任主体问题，即谁是真正的责任主体，谁是最能实现其合同目的的主体。

从合同的相对性原理和直接代理的“显名主义”原理看，合同的权利义务主体应该是合同签订主体，代理签订合同的主体必须在签订合同时明确向相对人披露其代理行为授权及被代理人的真实身份，以此可以明确代理人并非合同主体，而真正的合同主体系被代理人。但是，如果合同签订主体为了自己“隐名”，与出卖人达成一明一暗两份合同，对外的合同中以借名人的名义签订合同，对内的合同中仍以自己的名义签订合同，基于对前述“通谋虚伪”行为理论的分析，对外的合同应当认定无效，在对内合同仍能够生效的情况下，实际购买人不能以自己系借名人的代理人为由推脱自己的合同主体责任，让借名人承担对内合同的权利义务，从而损害出卖人的合同利益，因为实际购买人并非借名人真正的交易代理人，借名人并未真实授权实际购买人代理其进行交易。

当然，如果借名人确实向实际购买人出具了授权，实际购买人也向出卖人披露了借名人的真实身份，且实际购买人未以自己名义与出卖人另行达成对内协议的情况，借名人仍应当在就“避税”问题达成的“阴阳合同”中被认定为有效的合同中作为合同主体承担责任，而不应当由借名人作为合同主体承担责任，即使实际房购房人在交易中全程操作也不能以探究意思表示真意的理论当然推定实际购房人系真正的合同主体，因为在代理授权明确有效，代理行为构成并生效的情况下，并不适用探究意思表示真意的意思表示解释理论。

因此，为“隐名”进行的“借名交易”应当区分是否构成有效代理还是“通谋虚伪”行为确定是否认定借名人为有效对内合同的合同主体。值得注意的是，这里的前提仍是“通谋虚伪”的借名交易，对内的合同没有违反法律法规的强制性规定，如果法律法规明文禁止实际购买人的交易资格和交易能力，则出卖人与实际购买人之间签订的“阴阳合同”均属无效，实际购买人再无成为“借名交易”合同主体的可能。

本案中，因张素芬以白崇东名义与蒋笃义、蒋万里签订《合肥市存量房屋买卖合同（自行成交版》被认定为无效后，白崇东成为买卖本案诉争房屋的合同主体没有相应的合同依据，虽本案诉争房屋最终过户到白崇东名下，但张素芬作为上述居间合同及买卖合同的合同主体，其在本案诉争房屋交易过程中并未对过户到白崇东名下提出异议，诉争房屋过户到白崇东名下依照合同法理论可以解释为系出卖人向第三人履行的情形，白崇东不因实际受益而当然成为本案房屋买卖的合同主体，故白崇东不应成为诉争房屋买卖的合同主体。因张素芬在被认定为有效的对内合同中其交易资格或交易能力在当时并未受到法律法规的强制性限定，其仍能够且应当其与蒋笃义、蒋万里签订的房屋买卖合同（经纪成交版）的合同主体，承担继续履行购房欠款及违约金的违约责任。