刘强律师：房产纠纷案件民行交叉案件的解决路径

作者：刘强律师，安徽金亚太律师事务所  

笔者近期对一起房产纠纷案件提供了专业审核意见，该案案情较为复杂，在法律适用方面具有普遍意义，不揣冒昧，欢迎批评指正：

一、案情简介

2020年11月，当事人通过淘宝网资产竞价网络平台向某银行拍卖购得3套房屋，并于2021年1月取得3本不动产权证书，用途为商服用地/商业服务。该房产原为某开发商抵债给某银行资产。当事人入手后发现房屋三条楼梯已被开发商某公司违法拆除、改建，目前仅有1条楼梯，导致房屋存在严重消防隐患，无法对外出租。当事人于2021年5月以相邻权纠纷为由起诉与所购房产有相邻关系8套房屋的实际使用人，诉请恢复通道，排除妨碍，消除危险。

经庭审查明，原来在2015年4月，开发商某公司在未向规划主管部门重新报批规划手续、未经消防主管部门备案的情况下，将诉争房屋所在整栋建筑违法改建为13个小单间，违法拆除该房产一、二层的3个楼梯并封堵消防疏散通道，并将原楼梯区域改建为单独的小单间商业用房对外出售，向当地房产主管部门申请进行产权分割。涉案8套房屋业主均从某开发商购得，且均有真实产证。

在已知相邻这8套房屋产证均为真实情况下，当事人撤回起诉，准备提起行政诉讼撤销8本相邻业主的产证。

二、分析论证行政诉讼撤销之诉方案可行性

当事人邀请本律师论证行政诉讼撤销之诉可行性，笔者经过详细研判证据材料分析论证如下：

1、当事人原告资格。8套房屋产证是在未经规划许可和消防验收下取得，当事人入手3套房屋与这8套房屋相邻，皆因房屋登记部门把关不严变更登记，进而转移登记对相邻权人带来不利影响，当事人对此具有利害关系，具有原告资格。

2、起诉期限。根据法律及相关司解规定，当事人不知道行政行为内容，起诉期限自其知道或应当知道该行政行为内容之日起计算。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，提起诉讼的，人民法院不予受理。结合本案案情，撤销之诉应在起诉期限内。

3、诉讼类型选择。诉讼类型化是行政诉讼特殊要求，当事人提起行政诉讼时必须选择合适的法定类型才有可能登记立案，而且不同的诉讼类型对应不同的起诉条件乃至起诉期限。本案当事人意欲选择撤销之诉解决相邻问题，看似可以一劳永逸解决，但根据相关司法解释规定，在涉案8套房屋产证善意取得情形下，法院对撤销诉请不予支持。如果要证明8套房屋业主主观恶意，与开发商恶意串通，对当事人来说不仅收集证据困难大，而且证明力要求高，几乎难以完成。

剩下的只有确认违法之诉，本律师经过研判认为，当事人诉讼目的在于通过排除隐患实现买房租房获利目的，但即便确认房屋登记违法也难以立即实现当事人经济目的，实质解决后续问题可能涉及国家赔偿和开发商补救等措施，这样就会导致解决问题程序繁杂周期长、难以取得实效，对当事人意欲达成经济目的极为不利。

三、可供选择建议

  放弃撤销房屋登记之诉思路，服务于当事人意欲达成租房获益经济目的，本律师建议先采取行政程序途径解决问题。根据我国《建筑法》、《消防法》有关规定，具有火灾隐患的建筑应当限期整改，未经消防验收或验收不合格的禁止投入使用。消防应急管理部门对此类建筑具有法定管理职责，当事人对此可以向该部门投诉，要求相关责任人整改，启动行政调查、处罚程序。相较房屋登记部门而言，消防应急管理部门的行政措施可以直接消除房屋安全隐患，对当事人来说便捷迅速成本低。如果消防应急管理部门不作为，当事人还可以采取行政复议、诉讼救济手段。