房屋租赁合同纠纷案件代理词

一、 关于本案诉争的标的物(卫生厅机关食堂)存在的合法性问题。
1. 有关临时性建筑的法律法规的规定。
临时性建筑通俗来说，是和普通性建筑相对而言的，指的是必须限期拆除的、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都有规定的使用期限。
第一，在建设审批程序上。依据1984年1月5日发布并施行的国务院《城市规划条例》，第三十二条 任何组织和个人在城市规划区内需要临时使用国家所有的土地或者征用集体所有的土地，必须向城市规划主管部门提出临时使用土地的申请，经审查批准，发给临时用地许可证后，方可使用土地。临时使用土地的期限，一般不得超过两年。依据1990年4月1日起施行的《中华人民共和国城市规划法》，在城市规划区内利用土地和进行各项建设，必须办理“一书两证”，即城市规划行政主管部门的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，方可申请办理开工手续。依据1995年8月30日施行的《南昌市城市规划管理规定》第十四条　在城市规划区内需要临时使用土地的，必须先向城市规划行政主管部门申请，由城市规划行政主管部门核发临时建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请办理临时用地手续。第二十四条　在城市规划区内进行临时建设，必须向城市规划行政主管部门申请，由城市规划行政主管部门核发临时建设工程规划许可证。
因此，临时性建筑审批程序上，必须向城市规划行政主管部门提出申请，办理临时用地许可证或者是“一书两证”，办理完毕后，再办理相关的建设施工手续，方为合法。
第二，在使用年限上。依据建设部颁布的国家标准《民用建筑设计通则》3.2 设计使用年限3.2.1 民用建筑的设计使用年限应符合表3.2.1的规定。(表3.2.1)
类别设计使用年限(年)示例
15临时性建筑
225易于替换结构构件的建筑
350普通建筑和构筑物
4100纪念性建筑和特别重要的建筑
可见根据国家标准，临时性建筑的使用年限不超过5年。

再根据1984年1月5日的国务院《城市规划条例》，第三十二条临时使用土地的期限，一般不得超过两年;第三十九条 禁止获得临时用地许可证的组织和个人，在临时使用的土地上，建设永久性的或者半永久性的建筑物或者构筑物。1990年4月1日的《中华人民共和国城市规划法》第三十三条 在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。依据1995年8月30日的《南昌市城市规划管理规定》第十四条　临时用地必须按照批准的用途使用。禁止在经批准的临时用地上建设永久性建筑物、构筑物或者其他设施。临时用地期限最长为两年。使用期满或者使用期间因城市建设需要时，使用单位应当自行拆除临时建筑物、构筑物或者其他设施。
因此，临时性建筑在土地使用年限上为两年，在建筑物的使用年限上为五年。
第三，法律责任方面。根据1984年1月5日的国务院《城市规划条例》第五十条 城市规划主管部门对本行政区域内违反本条例的组织和个人，可以分别给予以下行政处罚：(二)对违反本条例规定进行建设的，责令停止违章建设行为，吊销其建设许可证，或者责令其拆除违章的建筑物、构筑物，并可给予警告或者罚款。依据1995年8月30日的《南昌市城市规划管理规定》第四十五条　临时用地的建筑物、构筑物和其他设施逾期不自行拆除，或者在使用期限内因城市建设需要拒不拆除的，由市或者县(区)人民政府责成有关部门强制拆除，并由临时用地单位或者个人承担折除所需费用。
因此，对于违法建设的临时性建筑以及超过使用期限的临时性建筑，都将会面临随时被有关行政部门强制拆除的法律后果。
2. 一审法院认定“诉争标的物属江西省卫生厅支配使用的临时性建筑物”没有法律依据，显属错误。
一审法院如此认定的依据，来自于江西省政府办公厅房管基建处于1989年7月5日出具的《关于同意扩建机关食堂的复函》。
《关于同意扩建机关食堂的复函》的出具单位是江西省政府办公厅房管基建处，该单位根本不属于城市规划主管部门，其职能范围也仅限于房屋的管理及单位范围内基建项目经营，根本不具备许可组织和个人临时用地的资格，更无职权发给临时用地许可证，因此，江西省政府办公厅房管基建处许可卫生厅进行扩建食堂为临时性建筑属于越权行政行为，其许可行为无效，本案诉争标的物自然也无法获取临时用地许可证。由此可见，诉争标的物在建设审批程序上不符合法律法规的规定。
另外，从诉争标的物建成至2007年5月被强拆，共存续了将近18年的时间。已经远远超过作为临时性建筑二年用地期限的规定以及远远超过作为临时性建筑使用年限五年的规定，舍弃评价该诉争标的物建设审批是否合法，仅依据其存在的时间，同样可以判定该建筑物属于严重超期的违法建筑。
同时，根据上诉人的申请并由二审法院调取的二份来自于江西省政府机关事务管理局的文件，《关于拆除省政府大院内临时、违章建筑的通知》、《关于限期拆除省政府大院违章临时建筑的通知》，更加可以直接说明诉争标的物属于长期影响大院环境的违法违章建筑物。
因此，一审法院认定诉争标的物属于合法的临时性建筑不符合法律的有关规定，应予以纠正。本案诉争标的物卫生厅食堂没有按照法定程序进行审批报建，其存续时间也远远大于法律法规的强制性规定，应当属于违法建筑。
二、 关于租赁合同是否有效的问题。
1. 本案诉争标的物卫生厅食堂是否具备租赁物的资格?
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》 第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的;(五)属于违法建筑的;2002年11月29日江西省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准的《南昌市城市房屋租赁管理条例》 第六条 公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租。 第七条 本条例第六条规定可以出租的房屋，有下列情况之一的，不得出租：(一)未取得房屋所有权证的;(七)有关法律、法规禁止出租的。
很明显，本案诉争标的物卫生厅食堂不仅没有依法取得房屋所有权证，而且属于长期存在的违法建筑，按照上述法律法规的规定，显然属于禁止出租的房屋范围，也就是说，本案诉争标的物卫生厅食堂不具备作为租赁物的资格。
2. 关于租赁合同是否成立及有效的问题。
将法律法规明令禁止的房屋出租，属于违反法律法规禁止性规定的行为，按照合同无效的原则规定，其所签订的租赁合同自然无效。
同时，根据我国《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。这是合同一般的生效要件。在本案中，被上诉人卫生厅后勤中心，并没有如实告知租赁物属于没有办理任何合法手续的违法建筑物，上诉人是基于合理信任被上诉人卫生厅后勤中心对租赁物享有正当合法出租权、以及认为租赁物为合法建筑物的条件下，而与被上诉人签订了租赁合同。如果出租人如实告知租赁物为违法建筑，那么上诉人就不可能与其签订租赁合同，由此可见，本案租赁合同并不是双方真实意思的表示，租赁合同不成立。
3. 关于租赁合同中第五条“提前终止合同”相关内容的概念混淆的问题。
租赁合同第五条：“因省政府统一规划及国家政策调整等不可抗力须提前终止合同的，乙方应无条件服从，不作其他补偿。”该合同条款是属于承租人在提前终止合同时对经济补偿权的弃权约定，适用该条款必须符合两个前提的其中之一，一是省政府统一规划，二是国家政策调整等不可抗力，超出此两个前提的情形，均不能适用。
一审法院混淆了“政府规划”与“强制拆除违法建筑”的概念，导致错误适用了该合同条款。城市规划，是由城市权力机构制定，并经上级政府批准的在一定年限内进行的，关于城市性质、规模和发展目标等部署，以及城市用地、建筑和设施等各类建设的总体布局的全面环境安排等工作。针对本案出现的拆除房屋行为，如果属于城市规划性质的拆迁，就应当按照2001年11月1日起施行的国务院《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定进行,首先应当由拆迁许可申请人申领拆迁许可证，然后由审查机关的审批，在发放房屋拆迁许可证的同时，审批机关公布房屋拆迁公告。其中拆迁人应当依照《城市房屋拆迁管理条例》规定，对被拆迁人给予补偿。
而本案诉争标的物卫生厅食堂根本不属于城市规划区内的拆迁对象，通过上诉人依法申请调取的二份来自于江西省政府机关事务管理局的文件，已经显而易见。本案诉争标的物卫生厅食堂是在省政府大院环境综合整治的大背景下，作为长期被省政府机关事务管理局关注的整治对象而被勒令拆除的，这是作为违法建筑长期存在的最终法律后果。
因此，本案强制拆迁原因既不是省政府统一规划，也不是国家政策调整等不可抗力，而是超出这两个合同适用前提之外的，政府行政部门依法强制拆除违法建筑的具体行政行为，因此本案事实根本无法适用租赁合同第五条“提前终止合同”的相关内容。
三、 关于被上诉人卫生厅服务中心的过错导致上诉人黄冬娥重大的经济损失。
依据《中华人民共和国合同法》 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
被上诉人卫生厅后勤中心明知租赁物为违法建筑，随时面临被强拆，而恶意隐瞒此重要事实，与上诉人签定了二年期的租赁合同，致使上诉人投入了大量的人力、物力、财力，在经营不到半年的时间，房屋被强制拆除，上诉人为此造成了巨大的经济损失。依据相关法律规定，被上诉人卫生厅服务中心应当为此承担损害赔偿责任。