房屋尚未变更登记 开发商破产后已支付全款的买受人能否取回房屋

裁判要旨

房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未变更登记至买受人名下，仍属于出卖人的破产财产，买受人无权取回。

案情简介

王单群与浙江凯旋万豪置业有限公司取回权纠纷申诉、申请民事裁定书【（2017）浙民申1366号】

一、2006年6月11日，王单群与凯旋公司签订《商品房买卖合同》，约定预售位于胜利广场商街B35号商品房。用途为商住。王单群通过银行按揭的方式支付了全款。合同第十一条“交接”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面告知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。

二、同日，王单群与发展公司签订《胜利广场商街商铺租赁合同》，将前述商铺租赁给发展公司，租赁期限自2007年7月1日至2010年6月30日止。由凯旋公司为发展公司的租金提供担保。合同期内发展公司已经按约支付王单群租金。

三、后凯旋公司的债权人向桐乡市人民法院申请凯旋公司破产，桐乡市人民法院于2013年7月11日裁定凯旋公司破产。

四、2015年，王单群向桐乡市法院起诉，请求确认胜利广场商街B35号房不属于凯旋公司的破产财产，应由其本人取回该商品房并办理预告登记。桐乡市法院案涉商品房不具备交付条件，王单群尚未取得该商品房为由，驳回了王单群的诉讼请求。

五、王单群不服一审判决，向嘉兴中院提起上诉，嘉兴中院维持原判。

六、王单群仍不服，向浙江高院申请再审，浙江高院以王单群未实际取得案涉房屋所有权，不符合行使取回权的条件为由，驳回了王单群再审申请。

法院判决

本院经审查认为，本案主要争议焦点是王单群是否可以取回涉案商铺。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。因此，通过管理人取回财产的前提是取回权人系该财产的权利人。因本案取回权争议的标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。因此，在当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记的情况下，王单群无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。原审判决以交付作为判定不动产物权变动的公示方式虽有不妥，但实体处理并无不当。针对王单群关于债权人会议将其列为合同债权人不当的主张，原审判决认为不属本案审理范围符合法律规定。

败诉原因

本案中，案涉商品房并未竣工验收，实际不具备交付使用的条件，王单群与凯旋公司之间自然也未办理房屋过户登记。虽然王单群与凯旋公司签订的合同名称为《商品房买卖合同》，其内容实际为商品房预售。合同第十一条“交接”中明确约定，商品房达到交付使用条件后，双方才进行验收交接。由于案涉房屋所在商业广场项目一直未竣工验收，王单群未实际取得该房屋所有权。

虽然王单群主张其在购买胜利广场商街B35号房时已支付全款，并将房屋出租给发展公司，相当于已经占有房屋，但房屋作为不动产，其权利公示的方式为登记而非占有，王单群应提供房屋产权证书予以证明其已取得胜利广场商街B35号房。故此，三级法院均认为，《破产法》第三十八条规定的取回权行使的前提条件是，取回权人系财产的权利人。由于当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记，王单群无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。故驳回了王单群的诉讼请求。

我们在检索中发现，部分法院存在相反的裁判观点，即认为根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（五）项之规定，只要购房协议有效且购房人已支付全款，对房屋享有取回权。

实务经验总结

1.对于购房者而言，占有房屋并不等同于取得房屋所有权，购买房屋支付房款后，应尽快办理房屋产权变更登记，才算最终取得该房屋的所有权。

2.与执行异议和执行异议之诉中优先保护购房人的权利不同，破产程序中，并未设定例外规定优先保护购房人的权利，而是严格依据《物权法》规定的不动产变更以登记作为生效要件的规定，以购房人是否登记为所有权人作为判断房屋是否纳入破产财产，用于清偿破产债权的依据。

3.在建设部门进行的备案登记并不等同于预告登记，不具有物权效力。本案中，王单群主张其已向桐乡市建设局就案涉房屋进行备案登记，从未主张其已取得案涉房屋，未获法院支持。我们建议，购房人在房屋尚不具备登记条件时，可先向房管部门进行预告登记，加强对房屋的物权效力，待能进行不动产登记时即刻办理不动产登记。

相关法律规定

《中华人民共和国企业破产法》

第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日生效）

第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国物权法》（2021年1月1日废止）

第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（法释[2013]22号）

第二十六条 权利人依据企业破产法第三十八条的规定行使取回权，应当在破产财产变价方案或者和解协议、重整计划草案提交债权人会议表决前向管理人提出。权利人在上述期限后主张取回相关财产的，应当承担延迟行使取回权增加的相关费用。

《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》

第七十一条 下列财产不属于破产财产：

（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；

（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；

（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；

（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；

（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；

（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；

（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；

（九）破产企业工会所有的财产。