（2017）鄂09民终894号房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书 ​

审理法院：孝感市中级人民法院

案号：（2017）鄂09民终894号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2017-08-28

审理经过

大悟县中祥房地产开发有限公司（以下简称中祥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服湖北省大悟县人民法院（2016）鄂0922民初413、414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人王琦、王瑞的委托诉讼代理人付红、雷锦涛，上诉人金麒麟公司、中天公司、中祥公司的委托诉讼代理人王志明、喻峻到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。

上诉人诉称

王琦、王瑞上诉请求：1.撤销一审判决第六项；2.依法改判确认2010年10月10日王某1一人捺印的《承诺书》及殷修理手写的、王某1一人签署并捺印的盖有“

大悟县中祥房地产开发有限公司方家湾改造项目部”的结算单无效；3.依法改判由金麒麟公司、中天公司、中祥公司办理向王琦、王瑞交付的位于湖北省××××东的文化新都6#楼一单元自西向东的2号、3号楼一楼门面（门面建筑面积为143.53平方米）的不动产产权证书；4.依法改判金麒麟公司、中天公司、中祥公司赔偿因逾期交房给王琦、王瑞造成的经济损失9.3万元（自逾期之日起至2014年10月10日双方引起纠纷时止，超过约定期限共186天，标准为每天500元）；5.一、二审诉讼费用由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承担。事实与理由：一、关于2014年10月8日的《承诺书》及10月10日的结算单的效力。2014年10月8日的《承诺书》及10月10日的结算单在主体上并非签订《拆迁还建补偿协议》的主体，没有适用表见代理的法律前提；在权利义务上对王琦、王瑞基于《拆迁还建补偿协议》的原权利义务作出了重大的不利变更；在内容上曲解了《拆迁还建补偿协议》的内容；更为关键的是，王某1未获得授权，属于无权代理，该代理行为王琦、王瑞以前曾发函明确表示反对，现在亦绝不追认；金麒麟公司、中天公司、中祥公司在主观上无法认定为善意且无过错；金麒麟公司、中天公司、中祥公司认为王某1的行为属于表见代理明显不符合表见代理的构成要件，该《承诺书》及结算单依法应当认定为无效。二、一审判决对王琦、王瑞请求办理交付之门面的产权证书的诉讼请求未作任何阐述，遗漏了王琦、王瑞的诉讼请求。王琦、王瑞在一审中对交付的房产提出了明确的办理产权证的请求：“一、判令金麒麟公司、中天公司按与王琦、王瑞于2012年7月28日签订的《拆迁还建补偿协议》中约定向王琦、王瑞交付还建的住房和门面商铺：即还建楼盘一单元东边8楼或9楼的住房及房屋原址自西向东第3间、第4间或第5间，王琦与王瑞还建门面商铺相连的独立，门面商铺各自一间二层（房屋原址位于大悟县××镇××路××号，还建楼盘名称为文化新楼6号楼），并办理住房和门面的房产证和土地证”。一审法院支持了王琦、王瑞交付住房、门面的诉讼请求（门面号与诉讼请求不一致，王琦、王瑞表示此项服判）以及办理住房的房产权书的诉讼请求，但是遗漏了办理门面的产权证书的诉讼请求，亦未对为何为支持该诉讼请求作出任何阐述。按照通常对判决书判决内容的理解，未支持门面办理产权证的诉讼请求包含在“驳回原告其他诉讼请求”中，即原判决第六项。王琦、王瑞认为一审判决未支持王琦、王瑞的办理门面产权证的诉讼请求没有事实根据与法律依据，请二审法院依法撤销一审判决第六项并予以改判支持王琦、王瑞请求办理门面产权证的诉讼请求。三、根据一审法院采信的证据，金麒麟公司、中天公司、中祥公司存在逾期交房的情形，金麒麟公司、中天公司、中祥公司应予以赔偿。一审法院采信了金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证载明的内容，按照通常实际的房地产开发的流程，在金麒麟公司、中天公司、中祥公司申请核发建设工程规划许可证、建设工程许可证前，需要对建设区域进行“三通一平”，办理从申请到审批需要一段的时间。哪怕就是从2012年10月8日金麒麟公司、中天公司、中祥公司取得建设工程规划许可证起计算，至2014年10月10日王琦、王瑞与金麒麟公司、中天公司、中祥公司引起纠纷时止，金麒麟公司、中天公司、中祥公司延期交房期限也达186天。为维护王琦、王瑞的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法支持王琦、王瑞的上诉请求。

金麒麟公司、中天公司、中祥公司上诉请求：1.请二审法院依法撤销湖北省大悟县人民法院（2016）鄂0922民初413号、414号《民事判决书》第四项、第五项、第七项判决，并直接改判王琦、王瑞按评估价“补差”（即补偿差价款）1174542元及资金占用费（利息）375342元；2.请二审法院依法维持上述（判决书）中第一、二、三、六项判决；3.本案一审本诉诉讼费、反诉诉讼费、一审鉴定费（一审漏判），二审诉讼费全部由王琦、王瑞承担。事实与理由：一审判决自相矛盾，应予纠正。一审判决第17页第三自然段结尾处的结论：“该补充协议为还建协议的有效补偿，亦为有效协议。”此认定完全合法合理合情、公平公正，金麒麟公司、中天公司、中祥公司予以认可。既然补偿协议合法有效，不仅是对原建协议的有效补充更是合法有效的修正，即对原协议中不合理条款予以的修改、而一审判决在18页倒数第四行“依还建协议……王琦、王瑞无需对商铺更换成门面的部分进行差额补偿，对金麒麟公司、中天公司、中祥公司要求王琦、王瑞对商铺更换门面的差额补偿及支付资金占用费的反诉请求不予支持。”上述前后认定自相矛盾，应予纠正，即认定补充协议有效，便必须认定“补差”即补偿商铺超面积的部分的差额补偿。二、补差由股（董）会决定，明确具体一审判决依法推定未变更适用法律不当。一审判决第18页第一行认定：“对于门面的补差由股（鉴）会决定表述，对于补偿的形式，方法没有具体的约定，不能判断如何补差，补差的标准无法确定，对补差的内容约定不明确，依法推定为未变更。”一审判决如此认定，明显不顾事实，偏袒王琦、王瑞。首先，“补差，由股（董）会决定”，此条款明明白白，表见代理人王某1已认可，一审判决已认定该补偿协议有效，故此条款同样合法有效，现股（董）会明确决定，按照法院委托鉴定机构的评估价补差，约定的明明白白，具体准确。其次，一审判决适用法律不当。一审判决依据合同法第78条，关于合同变更内容不明确为未变更的约定。此处适用此条款不当，一是本案所涉协议是补充协议，不是变更协议。二是约定内容明确，即商铺超面积补偿应予补差。三、关于两套住宅各补偿55450元不能成立，应予纠正。首先，一审判决第13页第7行认定：“802、902室建筑面积分别为140.99平方米”。其次，《补充协议》明确规定：“王琦、王瑞2012年7月29日协议还建住宅240平方米（二套每套使用面积不低于120平方米），现确认还建住宅王瑞为6号楼一单元9层140.69平方米。王琦为6号一单元2号房8层面积140.99平方米，二套合计面积281.96平方米（以发证面积为准）。此补偿协议修改原还协议中关于使用面积不低于120平方米及不足面积按5000元补差价的约定。此补充协议上约定还住宅面积10.99平方米，没有约定使用面积必须是120平方米，更未约定使用面积不足应按每平方米5000元来补价差。”其三、一审判决第17页第三自然段肯定补充协议合法有效，但在具体判决中又人为地将此抛在一边，不予适用，反而适用已被补充协议修改过后的原还建协议，明显不当，应予撤销。四、王琦、王瑞应补差1174542元及资金占用费375853元。1.根据2014年10月10日表见代理人王某1代王琦、王瑞签订的补充协议约定：二楼商铺改为一楼商铺补差，经股（董）会研究同意待交房时一并结算。一审法院委托鉴定评估，结论为：现一楼商铺面积143.53平方米，超过73.53平方米，评估价（市场价）为21400元/平方米，计价1573542元。原约定二按商铺70平方米，现评估价5700/平方米，计价339000元。用超面积价值商铺1573542元减去二楼商铺价值399000元等于王琦、王瑞应补差价1174542元（1573542元-399000元=1174542元）。2.资金占用费以1174542元为基数，月息一分，从2014年11月1日至2017年7月1日止，共计32个月，合计375853元。五、一审漏判鉴定费3万元。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在一审申请鉴定交3万元鉴定费，鉴定报告已作证据使用，但一审漏判此3万元鉴定费，二审应作判决。综上所述，一审判决认定事实确实充分，定性准确，但一审判决自相矛盾适用合同法78条不当，而应适用合同法第60条、61条、62条第二款，判决结果明显偏袒王琦、王瑞。请二审法院依法撤销一审判决中的第四项、第五项、第七项，直接改判王琦、王瑞承担一审本诉诉讼费、反诉诉讼费、鉴定费及二审诉讼费，以维护金麒麟公司、中天公司、中祥公司合法权益。

被上诉人辩称

金麒麟公司、中天公司、中祥公司针对王琦、王瑞的上诉答辩如下：一、上诉状的第一项请求，我们认为一审判决是正确的，应当予以维持。二、1.第二项请求，承诺书及补充协议我们认为是真实、合法有效，王某1构成表见代理，表见代理成立。2.第一份协议是王某1代其儿子（王瑞）签订的，补偿费的过渡费全部是王某1和夫人（付红）代领的。3.收房时王某1一个人捺手印和签字的。4.交房后对房屋改造王某1代理王琦、王瑞行驶管理权，如改大门的原材料是王某1直接把钱付给材料的师傅、留下水道都是王某1要求留的。5.王某1代王琦、王瑞行驶该商铺的收益权，与他人商谈出租事宜，有一审证人出庭作证，因为租金没有谈好，王某1表示自己要经营，没有达成出租协议，签订原始合同到最后，都是王某1代王琦、王瑞行驶拆迁还建的全部义务，金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1代王琦、王瑞签订的补充协议，是合法的有效的，也是真实的。三、上诉请求第三项，属于程序问题，只要交补差就办理证件。四、上诉请求四、五没有逾期，是按照开工时间、竣工时间，按照补充协议和承诺书交房，王某1在接收房子手续上签字捺手印，证明我们没有逾期，只是没有交补充协议的补差，实际上房子还空着在，只要交补差，房屋随时给王琦、王瑞，是王琦、王瑞不履行义务在先，不是金麒麟公司、中天公司、中祥公司逾期，故不存在赔偿损失。六、上诉请求六、一、二审诉讼费用应该由王琦、王瑞承担，一审还漏判鉴定费，一、二审诉讼费还有鉴定费应由王琦、王瑞承担。

王琦、王瑞针对金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上诉答辩如下：一、中祥公司并非本案适格的诉讼主体。中祥公司并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷中的适格诉讼主体，其并非2012年7月28日的《拆迁还建补偿协议》的当事方，亦非有权签订所谓的补充协议的主体。根据《民事诉讼法》第51条的规定，其不属于有权提起反诉的适格主体，并非有权提起上诉的主体；同时，中祥公司亦不属于民事诉讼法司法解释规定的共同诉讼人或共同被告。一审判决认定金麒麟公司、中天公司、中祥公司是一体，从而进一步认定金麒麟公司、中天公司、中祥公司均具备诉讼主体资格错误。此认定违反公司法的基本原则，即公司法人人格独立原则；仅有金麒麟公司、中天公司、中祥公司自己的盖章，属于自己证明自己；且即使金麒麟公司、中天公司、中祥公司是在联合开发，也不能突破合同的相对性原则，直接认定中祥公司成为合同的当事方；该证据未在举证期限内提交，应当由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承担不利的法律后果；王琦、王瑞对该份证据的形成时间持有异议，认为该份证据有伪造的可能性，王琦、王瑞申请法院对其形成时间进行鉴定，并追究金麒麟公司、中天公司、中祥公司涉嫌虚假诉讼罪的责任。二、2014年10月8日的承诺书及10月10日的补充协议的无效。2014年10月8日的承诺书及10月10日的补充协议在主体上并非签订拆迁还建补偿协议的主体，在权利义务上对王琦、王瑞基于拆迁还建补偿协议的原权利义务作出了重大不利变更，在内容上曲解了拆迁还建补偿协议的内容；更为关键的是，王某1未获得授权，属于无权代理，该无权代理行为王琦、王瑞以前曾发函明确表示反对，现在亦绝不追认，该承诺书及补充协议依法应当认定为无效。补充协议内容表示错误，实质上严重侵害了王琦、王瑞的权利。对于商铺而言，拆迁还建补偿协议约定的是王琦、王瑞一人为独立门面一间二层……门面宽不小于3.5米，进深不小于10米，层高不小于4.2米……多于35平方米的，乙方不予补款，就是说，拆迁还建补偿协议约定的是一层商铺最小不能少于25平方米的，乙方不予补款，而补充协议将面积错误表述为王琦与王瑞两人协议还建商铺为一楼70平方米，二楼70平方米。三、退一万步说，即使承诺书及结算书有效，王琦、王瑞亦需承担补差责任。1.首先分析拆迁还建补偿协议与补充协议的关系。补充协议并非独立存在一份文书，其系对拆迁还建补偿协议的变更或者说修改。金麒麟公司、中天公司、中祥公司亦多次陈述补充协议修改了拆迁还建补偿协议的内容。但是对于补差的内容，在补充协议中变更或者说修改的内容是不明确的，一审判决适用合同法第78条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更时正确的。2.需要强调的是，该所谓的补充协议本身记载的内容也是错误的。其记载的协议还建商铺为一楼70平方米，二楼70平方米，该表述是完全错误的，协议还建的商铺在协议中约定的非常清楚，再次不在赘述。不能依据一个错误的表述内容进行补差。四、关于还建两套住宅各补差55450元的问题。金麒麟公司、中天公司、中祥公司认为补偿协议修改了使用面积120平方米的约定，约定未还住宅140.99平方米，未约定使用面积不足按5000元补差。首先，王琦、王瑞认为补充协议是无效的。其次，即使补充协议是有效的，金麒麟公司、中天公司、中祥公司也应当补差。①金麒麟公司并未做到还住宅140.99平方米的约定。②补充协议未约定使用面积不足按5000元补差，根据拆迁还建补偿协议与补充协议之间的关系，在补充协议未约定而拆迁还建补偿协议有效且合法、有效的情况下，当然应当适用拆迁还建补偿协议的相关约定。五、关于资金占用费的问题。①二楼改一楼补差没有依据，资金占用费更加没有依据。②本案并非民间借贷案，资金占用费的主张及计算均无法律依据。六、关于鉴定费的问题，金麒麟公司、中天公司、中祥公司未在证据中提交鉴定费票据，且一审判决对二楼改一楼的补差未予支持，鉴定费应由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承担。综上所述，金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上诉请求均无法律依据与事实依据，请二审人法院依法驳回金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上诉请求。

王琦、王瑞向一审法院提出诉讼请求：1.判令金麒麟公司、中天公司按王琦、王瑞与金麒麟公司、中天公司双方于2012年7月28日签订的《拆迁还建补偿协议》中的约定向王琦、王瑞交付还建的住房和门面商铺，即：还建楼盘一单元东边8楼或9楼的住房及房屋原址自西向东第3间或第4间、第4或第5间，王琦与王瑞还建门面商铺相连的独立门面商铺一间二层（房屋原址位于大悟县××镇××路××号，还建楼盘名称为文化新都6号楼），并办理住房和门面的房产证和土地证；2.判令金麒麟公司、中天公司依约支付王琦、王瑞还建住房使用面积不够部分补偿费分别为55450元（以每平方米5000元计算，准确金额按120平方米减去实测使用面积）；3.判令金麒麟公司、中天公司依约支付王琦、王瑞还建房过渡期住房租金分别为3325元（标准为每月租金175元，期限自2014年10月11日起暂计算至2016年5月10日，准确金额计算至金麒麟公司、中天公司实际交付王琦、王瑞住房和门面商铺之日止）；4.判令金麒麟公司、中天公司赔偿因逾期交房给王琦、王瑞造成的经济损失分别为182500元（标准为每天500元，期限暂计算一年，准确期限自王琦、王瑞原房屋拆迁完毕18个月后的第一天起至金麒麟公司、中天公司实际交付王琦、王瑞住房和门面商铺之日止）；5.判令确认2010年10月10日王某1一人捺印的《承诺书》及殷修理手写的、王某1一人签字并捺印的、盖有“

大悟县中祥房地产开发有限公司方家湾改造项目部”的结算单无效；6.诉讼费用由金麒麟公司、中天公司负担。

金麒麟公司、中天公司、中祥公司一审反诉请求：1.请依法判令王某1代王琦、王瑞与金麒麟公司、中天公司、中祥公司签订的补偿协议合法有效，并判令王琦、王瑞补偿一楼商铺差价1124000元及资金占用费；2.驳回王琦、王瑞的全部诉讼请求；3.由王琦、王瑞承担本案一审本诉、反诉全部诉讼费用。在一审庭前会议中，金麒麟公司、中天公司、中祥公司对反诉数额提出变更，请求补差金额为1174500元，资金占用费计算至2016年12月31日止为290000元，合计1468500元。

一审查明如下事实：王琦与王瑞系堂兄弟关系，王琦的父亲王毅与王瑞的父亲王某1系亲兄弟。王琦、王瑞以接受赠与的方式、共同共有取得位于湖北省大悟县××路社区××家××一桥东边的原房屋所有权。该房屋所处区域于2003年由大悟县城关镇人民政府筹划引入中天公司、中祥公司进行商业开发，2008年大悟县城关镇人民政府形成对陵园路金三角旧住宅区进行改造的会议纪要。2009年6月18日，大悟县陵园路社区方家湾改造拆迁办公室发出公开信，决定对大悟县城关镇陵园路方家湾老住宅区进行拆旧建新。2012年7月28日，金麒麟公司作为甲方、中天公司作为甲方的被委托人与王琦、王瑞分别签订《拆迁还建补偿协议》（以下简称还建协议）各一份，协议内容：甲方按县人民政府城镇规划统一要求，对陵园路方家湾进行整体改造，以改变城区居民住房环境。经分别与乙方王琦、王瑞（以下“乙方”指王琦、王瑞）协商，由甲方出资对乙方现有房屋进行拆除改造，并对乙方进行还建补偿。现经甲乙双方协商，达成协议条款如下：一、甲方责任和义务，1、还建补偿项目标准，乙方拆迁还建现有房屋位于大悟县××镇××路××号（具体概况以乙方原产权证为准）。甲方还建给乙方的住宅，因甲方没有向乙方出示设计图纸，乙方要求还建房屋使用面积不低于120平方米。如超出面积部分，由乙方按甲方出售房屋市场价格购买；如不够面积部分，甲方按每平方米5000元补偿乙方。甲方还建给乙方的住房位于房屋原址改建房第一单元东边或第二单元西边，如建小高层电梯房则为8楼或9楼（协议中王琦、王瑞均表述为8楼或9楼），如建七层房屋则王瑞为3楼，王琦为4楼；甲方除还建乙方住宅住房外，另给予乙方补偿项目为二项：第一项，独立门面商铺一间二层，因甲方没有向乙方出示设计图纸，商铺位置位于原房屋自西向东王琦为第4或第5间、王瑞为第3间或第4间，还建王琦、王瑞的商铺相连，门面宽不小于3.5米，进深不小于10米，层高不小于4.2米。如商铺总面积少于35平方米的，甲方按每平方米5万元补偿乙方；多于35平方米的，乙方不予补款。第二项，房屋装修、前后院子等补偿款合计人民币贰拾万元整（20万元），补偿款于签订合同次日一次性付给乙方。2、……；3、乙方房屋现有土地使用证、房产证，甲方负责按乙方现有房产权证确定面积办理还建住宅的房产证（超出面积部分的办证税、费由甲方承担）……。4、……；5、自乙方按甲方规定时间搬迁完之日起，甲方按现住房面积每月每平方米2元作为还建房过渡期住房租金，直至交付新房时止。付款方式：于协议签订时预付6个月，同时给付搬家费用400元。6、甲方在乙方拆迁完毕时18个月内向乙方交付还建房，遇不可抗拒的因素及自然灾害、雨雪天气，不能按期交房的，需书面通知乙方。二、乙方责任和义务……。三、违约责任1、……；2、甲方必须按双方约定第一款第七条（协议原文如此，应为第一项第六条）时间为准将还建住房交付乙方，每逾期一日，甲方向乙方赔偿经济损失伍佰元整（500元）。四、……。该还建协议由金麒麟公司、中天公司加盖公司公章，王毅代王琦签字，王某1代王瑞签字。该协议签订后，王琦的父亲王毅、王瑞的母亲付红分别领取王琦、王瑞的补偿款各20万；自2012年7月28日至2014年10月10日的过渡期租金补助及搬家费共计9640元分别由王瑞的父亲王某1、母亲付红签字领取。2014年10月10日，王某1与中祥公司方家湾项目部签订补充协议（即王琦王瑞所称“结算通知”、金麒麟公司、中天公司、中祥公司所称“结算书”，下同），双方因门面调整后的补差问题发生纠纷，王琦、王瑞遂向一审人民法院提起诉讼。

对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。

对于当事人有争议的事实，一审法院根据对证据的分析、认定，确定如下事实：

对于文化新都6#楼自西向东一单元第2间至第5间门面、802室、902室商品房的面积的确定。王琦、王瑞向一审法庭提交由大悟县住房保障和房屋管理局房产测绘队出具的文化新都6#楼自西向东一单元第2间至第5间门面、802室、902室商品房的《房屋分层平面图》，证明2号、3号门面的面积，2号门面面积远大于3号门面，3号门面内有电梯井、水电井，不能分割成两个独立门面；该一楼门面至二楼、三楼只有一个公共通道，位于5号、6号门面之间，二楼商铺没有分割，是一个整体；5号商铺的建筑面积为105.77平方米，评估报告中认定的每层面积为35平方米与事实不符。金麒麟公司、中天公司、中祥公司有异议，认为该证据系王琦、王瑞单方面测量，不能作为证据。一审法院认为，该《房屋分层平面图》系房屋测绘专业机构进行测量作出的平面图，平面图加盖了大悟县

房产测绘有限公司的公章，能够作为认定文化新都6#楼一单元2号、3号、4号、5号门面，一单元802室、902室建筑面积的依据。对文化新都6#楼一单元2号、3号、4号、5号门面及一单元802室、902室建筑面积分别确定为：2号门面102.69平方米，3号门面40.07平方米，4号门面40.37平方米，5号门面105.77平方米；802室、902室建筑面积分别为140.99平方米，其中使用面积108.91平方米，公摊面积32.08平方米；文化新都一楼、二楼共用一个公共通道，二楼为整体。

对还建协议的效力的认定。王琦、王瑞申请证人王某1、郭某、王某2到庭作证的证言，证明在签订还建协议前召开了家庭会议，王某1、王毅签订还建协议得到王琦、王瑞的授权。金麒麟公司、中天公司、中祥公司对证人证言有异议，认为证人均是王琦、王瑞的亲属，证言效力差。一审法院认为，双方当事人均认可还建协议的真实性、合法性、关联性，对该还建协议系双方自愿签订的事实予以的确认，该协议为合法、有效协议。

文化新都6#楼的开、竣工时间的确定。王琦、王瑞申请证人王某3到庭作证的证言，证明王琦、王瑞的房屋于2012年8月底开始拆迁，2013年元月动工的事实。金麒麟公司、中天公司、中祥公司对证人证言有异议，认为不能以证人的记忆为准，应以工程的开工记录为依据。一审法院认为，证人王某3的证言对拆迁及开工时间只有大概的时间，但该证人证言结合金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的建设施工规划许可证、建设工程施工许可证载明的内容，可以认定中天公司在还建协议签订后依约拆除了王琦、王瑞房屋，由中祥公司进行商业开发。2012年10月8日，中祥公司取得建设施工规划许可证，同年11月13日取得建设工程施工许可证后，即进行商业开发，工程名称为大悟县金三角方家湾旧城改造工程（以下简称旧城改造），楼盘名称为文化新都。2013年11月28日，旧城改造6#楼主体验收合格。

对2、3号门面改造的事实的确定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司申请证人熊某1、李某、颜某、熊某2到庭作证的证言，证明2、3号门面经王某1对门面的地平、卷闸门、卫生间管道的预留等事项提出改建意见，且2、3号门面的现状是根据该意见改建的，熊某2与王某1商谈过租赁门面的事宜。王琦、王瑞对证人证言均有异议，认为证人证言的真实性、关联性有异议，且各证人证言间存在矛盾。一审法院认为，金麒麟公司、中天公司、中祥公司申请到庭作证的证人证言所证明事实，与庭审中本庭向王某1核实的地平沉降、卷闸门改门、卫生间管道预留事实相符，可以认定证人是接受王某1的指令对2、3号门面进行改造的事实。

对承诺书、补充协议的效力的认定。王琦、王瑞提交快递单回执，证明通过快递公司向金麒麟公司、中天公司、中祥公司发函，书面通知不认可承诺书、补充协议的内容，要求按还建协议履行。金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交承诺书，证明王某1代王琦、王瑞行使权利。金麒麟公司、中天公司、中祥公司对王琦、王瑞提交的证据有异议，认为并未收到该通知，不予质证。王琦、王瑞对金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的证据的真实性、合法性均有异议，该承诺书打印时间为2014年10月8日，递交时间为2014年10月10日，但中祥公司拆迁办工作人员殷修理在承诺书上手工备注了提交时间为2014年10月9日，且王某1无权代理，该承诺书对还建协议作了重大变更，事先未得到王琦、王瑞的授权，事后亦未追认，王某1的行为不合法，承诺书当属无效。金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交补充协议，证明王某1代王琦、王瑞签订补充协议，约定二楼商铺改一楼门面补差的事实；王琦、王瑞有异议，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为王琦、王瑞、王毅的签名是虚假的，王某1无权代理，且与王某1签订补充协议的相对方并非还建协议的合同相对人，补充协议不能发生变更原还建协议对当事人之间权利义务的后果。一审法院认为，王琦、王瑞向金麒麟公司、中天公司、中祥公司邮寄的快递文件，金麒麟公司、中天公司、中祥公司并未收取、拆封，金麒麟公司、中天公司、中祥公司的拒收行为并不当然产生知晓快递文件的内容的效力，对该证据不予采信。承诺书系王某1于2014年10月8日打印，之后将该承诺书送至中祥公司拆迁办并与拆迁办工作人员签订了补充协议，补充协议对还建协议中约定的内容进行了补充、变更，确定了还建门面的调整、位置，以及商品房的楼层及房号，王某1自还建协议签订起至补充协议签订前，多次与还建人员接洽、并且办理了还建协议签订的事宜、领取补偿款、房屋安置费，对文化新都一单元2号、3号门面的地面沉降、卷闸门的改换等事宜作出决定，并支付相应的材料款，金麒麟公司、中天公司、中祥公司作为还建方并不能直观判断王某1是否取得王琦、王瑞的委托，是否有权代理，根据王某1系王瑞的父亲、王琦的叔叔的特殊关系身份，参与双方对拆迁还建事宜商谈、领取补偿款及过渡期房屋租金以及王某1对2号、3号门面变动的决定，金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1是有代理权的代理人，能够处理与还建相关的事宜。一审法院认为，王某1的行为构成表见代理，与中祥公司签订的补充协议为有效协议。

经金麒麟公司、中天公司、中祥公司申请对大悟县文化新都6号楼二套商铺房地产市场价值评估，由一审法院对外委托，

湖北众联房地产估价有限公司作出的报告编号为鄂众联房估字[2016]第165号房地产估价报告。王琦、王瑞有异议，认为该评估报告对5号商铺的实测面积与实际情况不符，仅对5号商铺一、二楼共70平方米的表述与还建协议严重背离，该报告不合法，且与本案的关联性存在严重问题。金麒麟公司、中天公司、中祥公司对该报告无异议。一审法院认为，该评估报告系有鉴定资质的鉴定机构依法对门面、商铺价值作出的鉴定意见，对证据的真实性、合法性予以认定。

对金麒麟公司、中天公司、中祥公司的关系的确认。金麒麟公司、中天公司、中祥公司于庭审时向一审法院提交《联合开发三方协议书》一份，证明金麒麟公司、中天公司、中祥公司是一体，金麒麟公司、中天公司、中祥公司均具备本案当事人的诉讼主体资格；王琦、王瑞对该证据有异议，认为该证据并非庭前会议提交的证据，对新提交的证据不予质证。一审法院认为，金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的证据加盖了金麒麟公司、中天公司、中祥公司的公章，对证据的真实性予以采信；金麒麟公司、中天公司、中祥公司的法定代表人为熊金堂一人，对金麒麟公司、中天公司、中祥公司分别从事房屋的拆迁、建设、开发事宜，共同开发文化新都的事实予以采信。

本案的焦点主要有：还建协议、补充协议的效力；金麒麟公司、中天公司、中祥公司是否是适格的承担责任主体；是否应当对调整的门面进行补差；还建的房屋不足面积的补款；是否存在逾期交房及因逾期交房损失的计算。

一审法院认为，王琦、王瑞与金麒麟公司、中天公司就旧房改造事宜签订还建协议，该还建协议系双方当事人自愿签订的协议，合法、有效；王某1作为表见代理人与中祥公司下设的项目部拆迁办签订的补充协议，对还建门面的更换、还建商品房的楼层作了约定，且对更换后的门面进行改建，该补充协议为还建协议的有效补充，亦为有效协议。

对于责任承担的主体的确定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司虽分别为独立法人，但各公司法定代表人均为同一人，《联合开发三方协议书》中第四项的财务管理注明：“甲方（即中祥公司）出资开发本项目（即文化新都），故财务收支统一由甲方负责。”金麒麟公司、中天公司、中祥公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但在实际运营中财务混同，相互之间界线模糊，公司人格混同。金麒麟公司、中天公司、中祥公司应共同承担履行还建协议、补充协议的责任。

还建协议第五条约定，门面超出35平方米，不予补差。补充协议作为还建协议的补充、加强，确定了调整后的还建门面的位置、间数，对于门面的补差以“补差，由股（董）会决定”表述，对于补差的形式、方法没有具体的约定，不能判断如何补差、补差的标准无法确定，对补差的内容约定不明确，依法推定为未变更。根据还建协议、补充协议综合分析双方当事人的合同目的，双方的约定在签订还建协议时无具体的施工设计图纸，还建协议约定的还建门面、商铺、商品房均不确定位置，但还建协议约定了还建门面为3号、4号或5号的相邻门面，根据3、4、5号门面的现状，只有4号、5号门面相邻，则还建门面应为4号、5号门面及商铺。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在施工图纸确定后甚至工程项目完工后均未与王琦、王瑞再行签订对门面内容进行确定的协议，根据还建协议的约定“对超出35平方米的面积的部分无须补款”，4号、5号门面的面积共为146.14平方米，则王琦、王瑞对门面的超出面积不应补款。补充协议将还建协议中约定还建的相邻门面及商铺变更为2号、3号门面，王某1作为王琦、王瑞的表见代理人与中祥公司的项目部签订补充协议，将门面调整为2号、3号，门面面积为143.53平方米，与还建协议4号、5号门面及商铺相抵，还建协议中的门面、商铺面积大于补充协议的面积，依还建协议、补充协议的合同目的及文化新都6#楼一单元的门面现状，应由金麒麟公司、中天公司、中祥公司将文化新都6#楼一单元自西向东的2号、3号门面交付给王琦、王瑞，王琦、王瑞无需对商铺更换成门面的部分进行差额补偿，对金麒麟公司、中天公司、中祥公司要求王琦、王瑞对商铺更换门面的差额补偿及支付资金占用费的反诉请求未予支持。根据文化新都6#楼一单元的门面及商铺现状，一楼门面至二楼商铺仅一个公共通道相联，二楼商铺为全楼通间，王琦、王瑞请求返还相连门面及商铺的请求与客观实际不符，对该请求未予支持。

王琦、王瑞要求对还建的商品房不足面积进行补偿的本诉请求，还建协议约定“还建住房的使用面积不低于120平方米，不足部分按每平方米5000元进行补偿”，根据房屋测绘专业机构测量的数据，每套还建住商品房的使用面积为108.91平方米，则每套还建商品房面积不足部分为11.09平方米，按约定应补差的金额分别为55450元。同时根据还建协议的约定，金麒麟公司、中天公司、中祥公司应办理还建商品房的房产权证。

是否存在逾期交房并支付逾期交房补偿款。自补充协议签订后，对于所调整门面，王琦、王瑞认为不应补缴差价，金麒麟公司、中天公司、中祥公司认为应予补差，双方当事人对协议内容产生不同认识并发生纠纷，还建门面及房屋的交付并非金麒麟公司、中天公司、中祥公司不予交房所致的“逾期”，而系因纠纷所致的不能交房，对王琦、王瑞要求金麒麟公司、中天公司、中祥公司支付逾期交房经济损失、过渡期的住房租金的本诉请求未予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦、王瑞交付位于湖北省××××东的文化新都6#楼一单元自西向东的2号、3号门面；二、由金麒麟、中天公司、中祥公司向王琦交付位于湖北省××××东的文化新都6#楼一单元802室房屋一套，并办理该房屋的不动产产权证书；三、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王瑞交付位于湖北省××××东的文化新都6#楼一单元902室房屋一套，并办理该房屋的不动产产权证书；四、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦给付还建商品房不足面积的补差款55450元；五、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王瑞给付还建商品房不足面积的补差款55450元；六、驳回王琦、王瑞的其他诉讼请求；七、驳回金麒麟公司、中天公司、中祥公司的反诉请求。上述交付不动产及给付金钱的判决内容均于判决生效后三十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26660元，由王琦、王瑞负担6000元，金麒麟公司、中天公司、中祥公司负担20660元。反诉费15370元由金麒麟公司、中天公司、中祥公司负担。

当事人围绕上诉请求依法提交了证据，王琦、王瑞提交两份证据。证据一、一组三张照片，拟证明，诉争的房屋金麒麟公司、中天公司、中祥公司出租他人，由金麒麟公司、中天公司、中祥公司的出卖房屋的价格，该价格与鉴定结论的价格存在很大的差异。

证据二、申请书一份，因为对方在举证期限过后，提交了联合开发三方协议书，一审时王琦、王瑞以该证据超过举证期限，未予质证。但一审判决据此证据认定中祥公司具有诉讼主体资格，王琦、王瑞对该份证据笔迹形成时间申请鉴定，以确认真伪。如该证据的形成时间与落款时间不一致，则构成伪造证据。请人民法院依法追究对方涉嫌虚假诉讼罪的责任。

金麒麟公司、中天公司、中祥公司质证如下：证据一、何时、何地、何人拍摄的照片，证据效力不认可，证据不能成立，证据一与本案无关，不能成立，更不能与鉴定报告相对抗。证据二、1.申请追加中祥公司是一审程序问题，在一审已经解决，房屋的实际开发人、受益人都是中祥公司。2.中天公司只负责人拆迁，没有任何资质。该份申请不属于证据，是一审审理程序问题，不应作为证据采信。

金麒麟公司、中天公司、中祥公司二审证据一份，股东会议的决议，拟证明：要求王琦、王瑞按照补充协议和一审法院的鉴定报告执行。

王琦、王瑞对金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的证据质证如下：首先，该证据是中祥公司的股东会议决议，王琦、王瑞认为中祥公司在本案中不是适格的诉讼主体。其次，该份证据按照其记载的内容是在2017年5月15日形成，在所谓的补充协议，形成的时间是2014年10月10日，就是在补充协议形成时，其补差是不确定的，不明确的。不能实现金麒麟公司、中天公司、中祥公司的证明目的。对该份证据的真实性有异议，因为工商信息的资料显示，中祥公司的股东和股东签名的股东是不一致的，所以对其合法性也不予认可。因为该证据是在2014年10月10日之后形成的，且中祥公司并非本案适格的诉讼主体，对其证明内容和关联性不予认可。

本院对王琦、王瑞，金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的证据评判如下：王琦、王瑞提交证据，该两份证据不属于二审新证据，亦不能实现其证明目的，对该两份证据不予采信。金麒麟公司、中天公司、中祥公司的证据，该证据不属于二审新证据，亦不能实现其证明目的，对该份证据不予采信。

本院查明

经审理查明，一审查明事实属实。

二审另查明，2008年10月23日中共大悟县城关镇委员会会议纪要（2015鄂大悟民初字第00573、00572号证据卷第70至73页、第125至130页）：一、同意陵园路社区引进“大悟县中祥房地产开发有限责任公司”对金三角旧住宅区进行改造。同年，大悟县城关镇陵园路社区与

大悟县中祥房地产开发有限公司签订金三角方家湾旧住宅区项目联合改造协议。

大悟县中祥房地产开发有限公司的营业执照，名称“

大悟县中祥房地产开发有限公司”，类型“一人有限责任公司”，住所“大悟县城关镇建新街206号”，法定代表人“熊金堂”。同时，案涉的建筑工程许可证的建设单位为

大悟县中祥房地产开发有限公司，工程名称金三角旧城改造6、7、8#楼，建设地址金三角老方家湾，建设规模18588平方米，合同价格2600万元，设计单位

孝感市建筑勘察设计院，施工单位

武汉市黑马建工集团有限公司，监理单位

大悟县建科工程监理有限责任公司，合同开工日期2013年5月，合同竣工日期2015年1月。上述均可表明中祥公司与金麒麟公司、中天公司共同参与案涉的文化新都项目的开发与建设。

本院认为

本案二审争议焦点问题：1.中祥公司是否是本案适格的一审被告；2.王某1代表王琦、王瑞与中祥公司签订的补充协议是否构成表见代理；3.一审法院是否遗漏金麒麟公司、中天公司向王琦、王瑞办理产权证的诉讼请求；4.金麒麟公司、中天公司、中祥公司是否存在逾期交房给王琦、王瑞，及逾期交房的责任如何承担；5.王琦、王瑞是否应支付金麒麟公司、中天公司、中祥公司房屋补差及资金占用费；6.一审法院是否遗漏鉴定费的负担。

本院认为，王琦、王瑞与金麒麟公司、中天公司就旧房改造事宜签订还建协议，该还建协议系系双方当事人真实意思，还建协议未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照还建协议履行各自的义务。

焦点问题一，中祥公司是本案适格的一审被告。金麒麟公司、中天公司、中祥公司虽分别为独立法人，但各公司法定代表人均为同一人（熊金堂），金麒麟公司、中天公司、中祥公司一审提交的《联合开发三方协议书》，联合开发三方协议书均加盖了金麒麟公司、中天公司、中祥公司公章且法定代表人均为熊金堂一人，对金麒麟公司、中天公司、中祥公司分别从事房屋的拆迁、建设、开发事宜，通过开发文化新都的事实，可确定中祥公司是本案适格的一审被告。且联合开发三方协议书第四条约定，财务管理中祥公司出资开发本项目，故财务收支统一由中祥公司负责。

焦点问题二，王某1代表王琦、王瑞与中祥公司签订的补充协议构成表见代理。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王某1代王琦、王瑞与中祥公司签订的补充协议构成表见代理，其承诺系王某1于2014年10月8日与中祥公司拆迁办并于拆迁办工作人员签订补充协议，补充协议对还建协议中约定的内容进行补充、变更、确定了还建门面的调整、位置，以及商品房的楼层及房号，王某1与中天公司还建协议签订起至补充协议签订前，多次与还建人员接洽、并且办理了还建协议签订的事宜商谈、领取补偿款及过渡费、房屋安置费，对文化新都一单元2号、3号门面的地面沉降、卷闸门改换等事宜作出决定，并支付相应的材料款，金麒麟公司、中天公司、中祥公司作为还建方不知晓王某1是否取得王琦、王瑞的委托，是否有权代理，因王某1系王瑞的父亲，王琦的叔叔，参与双方对拆迁还建事宜商谈，领取补偿款及过渡期房屋租金以及王某1对2号、3号门面变动的决定，金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1是有代理权的代理人，能够处理与之还建相关的事宜，王某1的系列行为构成表见代理，与中祥公司签订的补充协议系有效协议。

焦点问题三，一审法院未遗漏金麒麟公司、中天公司向王琦、王瑞办理产权证的诉讼请求。王琦、王瑞一审第一项诉讼请求为：1.判令两被告（金麒麟公司、中天公司）按双方于2012年7月28日签订的《拆迁还建补偿协议》中的约定向王琦、王瑞交付还建的住房和门面商铺，即：还建楼盘一单元东边8楼或9楼的住房及房屋原址自西向东第3间或第4间、第4间或5间，王琦与王瑞还建门面商铺相连的独立门面商铺一间二层（房屋原址位于大悟县××镇××路××号，还建楼盘名称为文化新都6号楼），并办理住房和门面的房产证和土地证，因一审法院判决金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦、王瑞交付位于湖北省××××东的文化新都6#楼一单元自西向东的2号、3号门面，未判决金麒麟公司、中天公司、中祥公司为其办理房产证，属双方对于门面的补差尚存在争议，王琦、王瑞尚未接受该门面。故不属于遗漏该项诉讼请求。

焦点问题四，金麒麟公司、中天公司、中祥公司不应逾期交房的责任。王琦、王瑞自2012年7月28日与金麒麟公司的被委托代理人中天公司签订拆迁还建补偿协议及王琦、王瑞的表见代理人王某1与中祥公司签订补充协议之后，由于双方对门面调整，补差等问题未协商一致，双方当事人对补充协议内容产生不同认识并发生纠纷，还建门面及房屋的交付并非金麒麟公司、中天公司、中祥公司不予交房所致的逾期，系因纠纷所致的不能交房，故金麒麟公司、中天公司、中祥公司不应当承担逾期交房的违约责任。

焦点问题五，王琦、王瑞不应支付金麒麟公司、中天公司、中祥公司房屋补差及资金占用费。王琦、王瑞不应支付资金占用费及补差，因王琦、王瑞与金麒麟公司（被委托人中天公司）签订拆迁还建协议，第一条约定甲方（金麒麟公司）责任和义务②中天公司除还建王琦、王瑞住宅住房外，另给予中天公司补偿项目为二项：第一项、独立门面商铺一间二层，因中天公司没有向王琦、王瑞出示设计图纸，商铺位置位于原房屋自西向东第3或第4间，与中天公司还建王琦（王瑞）商铺相连，门面宽不小于3.5米，进深不小于10米，层高不小于4.2米。如商铺总面积少于35平方米的，中天公司按每平方米5万元补偿王琦、王瑞；对于超过35平方米的，王琦、王瑞不予补款。后2014年10月10日，中祥公司与王琦、王瑞的表见代理人签订补充协议，确定了调整后还建门面的位置、间数，对于门面的补差以“补差，由股（董）会决定”表述；对于补差的形式、方法没有具体的约定，不能判断如何补差；且对于补差的内容约定不明，依法推定为未变更。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在施工图纸确定后直至工程项目完工后均未与王琦、王瑞再行签订对门面内容进行确定的协议。如补充协议未对门面超出部分作出变更，应根据还建协议的约定“对超出35平方米的面积部分无须补偿”，4号、5号门面的面积共为146.14平方米，补充协议将还建协议中约定的相邻门面及商铺变更为2号、3号楼，王某1作为王琦、王瑞的表见代理人与中祥公司签订补充协议，将门面调整为2号、3号，门面面积为143.53平方米，与还建协议4号、5号门面及商铺相抵，故金麒麟公司、中天公司、中祥公司将文化新都6号楼一单元自西向东的2号、3号门面交付王琦、王瑞，王琦、王瑞对门面超出面积补差的标准，根据补充协议约定：“经股东研究待交房时一并结算”，故当事人可另行主张。关于资金占用费的问题，因本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因双方当事人对门面的交付及门面的补差一直发生纠纷，且王琦、王瑞也未接收该房屋，故不应支付资金占用费。

焦点问题六，一审法院审理中未遗漏鉴定费的负担。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”一审中，金麒麟公司、中天公司、中祥公司一审反诉请求：1.请依法判令王某1代王琦、王瑞与金麒麟公司、中天公司、中祥公司签订的补充协议合法有效，并判令王琦、王瑞补偿一楼商铺差价1124000元及资金占用费；2.驳回王琦、王瑞的全部诉讼请求；3.由王琦、王瑞承担本案的本诉、反诉全部费用。在一审庭前会议中，对反诉数额提出变更，请求补差金额为1174500元，资金占用费计算至2016年12月31日止为290000元，合计1468500元。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在一审中，申请司法鉴定，由一审法院委托

湖北众联房地产估价有限公司对案涉的文化新都2号、3号商铺进行评估鉴定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司的一审反诉请求未要求王琦、王瑞承担鉴定费。一审法院围绕当事人的诉求审理本案，未判决鉴定费的负担，不属于遗漏诉讼请求。

综上所述，一审判决认定事实，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。王琦、王瑞及金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费42030元，王琦、王琦负担6000元，

大悟县金麒麟建筑工程公司、大悟县中天房屋拆迁开发有限公司、

大悟县中祥房地产开发有限公司负担36030元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长石仁礼

审判员汪书力

审判员代绍娟

裁判日期

二〇一七年八月二十八日

书记员

书记员张依