（2014）衡中法民一再终字第2号房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审一案民事判决书

审理法院：衡阳市中级人民法院

案号：（2014）衡中法民一再终字第2号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2014-06-30

审理经过

原审上诉人崔亮清与原审上诉人衡阳市汇源房地产开发有限公司（简称汇源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，衡阳市珠晖区人民法院于2007年3月13日作出（2007）珠民一初字第27号民事判决。2007年4月25日，该院作出（2007）珠民一监字第1号民事裁定，决定对本案再审。2008年1月17日，该院作出（2007）珠民一再字第2号民事裁定，撤销该院（2007）珠民一监字第1号民事裁定，恢复该院（2007）珠民一初字第27号民事判决的执行。2008年11月6日，该院作出（2008）珠民一监字第2号民事裁定，撤销该院（2007）珠民一再字第2号民事裁定，恢复本案再审程序。该院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，于2010年2月5日作出（2008）珠民一再初字第3号民事判决。汇源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月30日作出(2010)衡中法民一再终字第13号民事裁定，撤销衡阳市珠晖区人民法院(2008)珠民一再初字第3号民事判决，发回重审。衡阳市珠晖区人民法院于2011年11月17日作出(2010)珠民一再重字第1号民事判决。崔亮清与汇源公司均不服，向本院提起上诉。本院于2012年9月21日作出（2012）衡中法民一再终字第4号民事判决，崔亮清不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2013年10月23日作出（2013）湘高法民再终字第202号民事裁定，撤销本院（2012）衡中法民一再终字第4号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。崔亮清及其委托代理人杨和光、汇源公司委托代理人赵盛丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2006年12月20日，崔亮清起诉至衡阳市珠晖区人民法院称，因被告汇源公司要改造新民小五金市场，需要拆迁原告坐落在衡阳市珠晖区衡茶3号临街门面三间,在被告隐瞒了其没有办理拆迁所需要的相关法律手续的情况下，2006年8月27日原告与其签订了一份商业门面拆迁安置补偿协议。协议签订后，原告获知被告在签订协议时没有办理拆迁许可证和相关手续，其后原告多次要求解除合同未果。因此诉至法院要求确认原、被告签订的协议无效，并返还房屋。在诉讼期间被告将原告房屋拆除，原告变更诉讼请求为确认被告强拆行为违法，并判决被告赔偿原告119.26平方米面积同地段门面房屋及经济损失14000元。

一审被告辩称

汇源公司辩称，被告与原告崔亮清签订协议时没有办理拆迁许可证是事实，但是并没有对他隐瞒，该协议是双方自愿签订的。现房屋已被拆除，其要求返还房屋的诉讼请求不能实现。原告在举证期限届满后变更诉讼请求，法院不应审理原告变更的诉讼请求。

一审法院查明

衡阳市珠晖区人民法院（2007）珠民一初字第27号民事判决查明，汇源公司于2006年9月5日经衡阳市发展改革委员会立项批复，在衡阳市珠晖区衡茶路3号地段兴建新民五金市场扩建工程。同年10月27日，衡阳市城市规划局颁发了“建设用地规划许可证”。崔亮清在衡阳市珠晖区衡茶路3号有私房地层门面三间，砖混结构，共计建筑面积为119.26平方米，使用性质为商服，土地使用类型为出让。崔亮清房屋属于新民小五金市场扩建工程范围内。2006年8月27日，汇源公司与崔亮清签订一份《商业门面拆迁安置补偿协议》，原告在约定的期限内将房屋交给被告。但原告在得知被告没有办理房屋拆迁许可证后，多次找被告要求解除合同未果，遂于2006年12月20日向原审法院提起诉讼。诉讼期间，被告于2007年1月4日强行将原告所有的地层门面予以拆除。

一审法院认为

衡阳市珠晖区人民法院一审认为，汇源公司未取得房屋拆迁许可证，不具备房屋拆迁人主体资格，双方签订的《商业门面拆迁安置补偿协议》违反了《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，依法应确认为无效合同。因被告违法拆迁造成原房不能返还的情况下，被告应以同一地段新建一层同等面积商业用房为替代物对原告被拆的房屋予以赔偿。原审法院于2007年3月13日作出(2007)珠民一初字第27号民事判决：一、确认原告崔亮清与被告衡阳市汇源房地产开发有限公司于2006年8月26日签订的“商业门面拆迁安置补偿协议”无效；二、被告衡阳市汇源房地产开发有限公司在衡阳市珠晖区衡茶路3号地段从东往西第一、二、三空商业门面建筑面积119.26平方米赔偿给原告崔亮清。限被告在判决生效之日起三个月履行完毕。逾期，被告每月偿付原告经济损失3000元；三、被告在判决生效之日起五日内赔偿原告经济损失10000元。

衡阳市珠晖区人民法院重审确认了该院（2007）珠民一初字第27号民事判决查明的基本事实。另查明，2008年1月24日，案外人曹小英办理了坐落于衡阳市珠晖区衡茶路3号D栋102号门面房及该房二楼202号的国有土地使用证。2008年6月24日、8月22日，经原审原告崔亮清申请强制执行，原审法院要求衡阳市房屋登记机构为原告办理了衡阳市珠晖区衡茶路3号D栋101、102、121号门面房一楼的房屋所有权登记。其中101、102及其夹层、二楼的201、202号房屋面积均为41.97平方米。2009年11月16日，经双方当事人同意，由衡阳市珠晖区人民法院决定并委托衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司对珠晖区衡茶路3号D栋第一层102号(含夹层)、第二层202号商服用房予以评估，单价分别为12100元/平方米、2600元/平方米，总价值为61.69万元。

衡阳市珠晖区人民法院重审认为，原审被告汇源公司在未依法取得房屋拆迁许可证的情况下，即与原审原告崔亮清签订房屋拆迁安置补偿合同，违反了行政法规的强制性规定，双方签订的合同无效。原审被告应当依法返还原审原告门面房屋，因原审被告已在诉讼中将原审原告房屋拆毁，返还原审原告原门面房屋已无现实可能性。但原审原告的原门面房屋虽已拆毁，其对已被拆毁房屋所处的117.4平方米国有土地仍然拥有使用权，而汇源公司现在衡茶路3号地段建成的房屋，事实上坐落于双方共有使用权的土地之上，根据我国房地产法律确定的“房地一致”原则，原审原告事实上对原审被告扩建的新民五金市场享有共有权。在原审被告已在客观上不能返还原审原告原门面房屋的情况下，从原审被告扩建的新民五金市场中按照“拆一赔一”的原则分割出价值相当的同等门面房屋赔偿给原审原告并无不妥，这一方面是原审被告对原审原告被拆毁房屋的赔偿，另一方面也是对双方共有财产的一种分割。原审原告在衡茶路原有临街门面面积119.26平方米，原审被告也应在衡茶路已建成的新民五金市场临街面赔偿原审原告同等面积的门面房119.26平方米。因原审被告目前在衡茶路临街面只有101、102号2间门面，面积为83.94平方米，而在该2间门面之上的201、202号房屋与一楼门面房系连接在一起的整体，宜一并处置。根据以上实际情况，原审被告应就其不能赔偿的门面面积部分参照102号门面房的评估价12100元/平方米对原审原告进行赔偿，原审原告则应就2楼201、202的房屋面积按202房的评估价2600元/平方米对原审被告进行补偿，两相折抵，原审被告还应赔偿原审原告209128元。原审原告另外要求原审被告赔偿14000元损失的请求，没有证据证实，不予支持。2011年11月17日衡阳市珠晖区人民法院作出(2010)珠民一再重字第1号民事判决：一、撤销衡阳市珠晖区人民法院(2007)珠民一初字第27号民事判决第三项，即“被告在判决生效之日起五日内赔偿原告经济损失1万元”；二、维持衡阳市珠晖区人民法院(2007)珠民一初字第27号民事判决第一项，即“确认原告崔亮清与被告衡阳市汇源房地产开发有限公司于2006年8月26日双方所签订的《商业门面拆迁安置补偿协议》无效”；三、变更第三项为：原审被告衡阳市汇源房地产开发有限公司在衡阳市珠晖区衡茶路3号地段扩建的新民五金市场101、102号门面及其以上二楼201、202号房屋赔偿给原审原告崔亮清，原审被告在本判决生效后30日内协助原审原告办理好以上房屋的所有权及国有土地使用权过户登记(原审原告已办理登记的除外)；四、原审被告衡阳市汇源房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿原审原告崔亮清人民币209128元；五、驳回原审原告崔亮清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币4190元，邮政专递费100元。评估费5000元，原审原、被告各负担一半。

二审法院查明

本院（2012）衡中法民一再终字第4号民事判决查明的事实与原审法院重审判决认定的事实一致。

二审法院认为

本院（2012）衡中法民一再终字第4号民事判决认为，本案系房屋拆迁引发的纠纷，上诉人崔亮清与上诉人汇源公司签订的拆迁安置补偿协议，是双方就汇源公司拆除崔亮清的房屋予以补偿和安置等事项所达成的协议，协议的内容符合《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，是双方的真实意思表示，且没有损害社会公共利益，应认定为有效协议。上诉人汇源公司在未取得房屋拆迁许可证的情况下，拆除崔亮清房屋的行为，如违反了《城市房屋拆迁管理条例》第六条关于“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”的规定，可按照该条例的相关规定予以行政处罚，但汇源公司未办理拆迁许可证而实施的拆迁行为并不能影响合同当事人对拆迁补偿事宜所产生的民事法律行为的效力。汇源公司拆除崔亮清的房屋，应当按照双方签订的拆迁安置补偿协议予以安置补偿。关于崔亮清与汇源公司签订的拆迁安置补偿协议无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定之合同无效，汇源公司虽然在拆除崔亮清房屋前未办理房屋拆迁许可证，但《城市房屋拆迁管理条例》关于办理房屋拆迁许可证的相关规定是旨在加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，管理和处罚违反该规定之行为，是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。同时汇源公司兴建的“新民五金市场扩建工程项目”得到了衡阳市发展和改革委员会的批准，办理了建设用地规划许可证，具备了房屋拆迁的基本条件，其与崔亮清签订的拆迁安置补偿协议是双方在平等自愿的原则下签订的，是双方的真实意思表示，协议的内容不存在双方当事人之间利益上的不平衡，在主观上也不存在一方当事人故意利用优势或对方没有经验而损害对方的利益，且没有违反法律法规的强制性规定，应属有效。崔亮清提出二楼房屋面积与一楼的门面面积不同缺乏事实依据；因《商业门面拆迁安置补偿协议》有效，汇源公司依约拆除涉案门面没有对崔亮清的财产构成侵权，因此崔亮清提出赔偿门面损失亦没有依据；对案件受理费、邮政专递费和评估费的分担不属于案件审理的范围。故崔亮清提出的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审法院判决事实清楚，但法律适用错误，实际处理不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条之规定，判决：一、撤销衡阳市珠晖区人民法院(2010)珠民一再重字第1号民事判决；二、驳回上诉人崔亮清的其他诉讼请求。

本院重审中，崔亮清上诉称，本案名义上是汇源公司开发，实际上是林构林等3人非法挂靠开发的，应当追加该3人作为本案的被告，一审遗漏了应当追加的当事人；要求增加诉讼请求，赔偿崔亮清财产损失127万余元；案由应为侵权纠纷之财产损害赔偿。因此，本案应当发回重审。其他上诉事实理由同原二审意见。

再审被申请人辩称

汇源公司辩称，二审期间不能变更诉讼请求，案由也是法院审定的，追加当事人也没有法律依据。

汇源公司称其上诉理由不变，同时增加请求撤销（2007）珠民一初字第27号民事判决、（2008）珠民一再初字第3号民事判决。

崔亮清辩称，（2007）珠民一初字第27号民事判决已经生效且已执行。汇源公司的上诉理由不能成立。

重审中，崔亮清提交第一组证据《民事诉状》、《合伙结束利润分配协议》、《共同开发衡阳市湘江五金市场扩建工程协议》、《退伙协议》，该组证据从衡阳市珠晖区人民法院复印得来，以证明汇源公司出租资质给不具有开发资格的个人进行非法开发，林构林等3人系本案当事人；第二组证据工商企业登记资料，以证明实际开发者为个人挂靠，非汇源公司单位人员；第三组证据《规划设计条件通知书》、《土地使用权出让及征地红线界址成果图》，以证明崔亮清房屋及土地使用权因非划拨性质，不在开发红线范围，拆除违法；第四组证据《房屋所有权证》、原《房屋国有土地使用权证》，以证明崔亮清经法院执行已获得新的房产证，原判决已执行完毕，崔亮清原房屋国有土地使用权是受让取得。对此，汇源公司质证认为，第一组证据合法性、关联性有异议，这些材料上均没有汇源公司盖章；第二组证据的真实性没有异议，江源公司被吊销营业执照，但不影响汇源公司的诉讼主体资格；第三组证据，崔亮清已在湖南省高级人民法院提交，已证明崔亮清的房屋在规划的绿化范围内；第四组证据，现本案没有审理完毕，可以执行回转。

对以上证据，本院审查认为，第一组证据，未有该三人与汇源公司间的关系证明材料，不能达成其证明目的；第二组证据，能证明汇源公司营业执照被吊销，但不影响汇源公司的诉讼主体资格；第三组证据，可以证明崔亮清原有房屋不在规划的建筑范围内，而在绿化范围内；第四组证据，证明了原判决生效后，已执行的情况。

本院重审查明，2006年8月27日，崔亮清（甲方）作为被拆迁方与作为拆迁方的汇源公司（乙方）签订《商业门面拆迁安置补偿协议》，约定：一、乙方因开发市场需要，需拆除甲方座落衡茶路临街地层门面三间计面积119.26平方米。乙方采取安置补偿的方法予以补偿甲方。实行产权调换，即通过甲、乙双方2006年8月27日下午抽签方式：乙方补偿衡茶路临街壹号门面的楼地两层进行产权面积调换，双方互不补找任何差价；位置紧靠扩建新民小五金市场大门（见双方签订位置平面图）。甲方剩余门面面积，再参与乙方招商引资集体定价门面抽签办法，实行面积调换，双方互不找差价。如乙方门面面积超过甲方安置补偿面积，实行甲方补找乙方差价：即在乙方市场招商引资集体定价的基础上补找乙方每平方米3000元。二、本合同签订后，三天内甲方自行搬迁，乙方将组织拆除，乙方在合同签订的十个月内交付甲方补偿门面。如甲方定期不搬迁或乙方逾期不交付新门面，向对方支付违约金，按每月1000元。三、水、电表安装费用，由乙方负责一个门面，另外一个门面水、电表安装费用由甲方自负，办理新的产权证时，按产权调换符合法律法规的相关费用由甲、乙双方各自负责，其他费用由乙方负责。商业门面交付甲方后六个月内乙方方负责办好产权证的调换手续。四、补充：1、为了完善门面结构，需增加夹层，夹层按房屋净空实际面积计算，按每平方米1000元计算。2、市场门面应遵守统一物业管理。3、建筑部分的相关手续需要甲方配合，尽最大努力协助工作，甲方不负责任何费用。4、在乙方完成招商引资实行集体抽签后，若超出补偿甲方门面面积的费用在五天内，付乙方50%的资金，其余款在门面交付后十五天内付清。门面实际面积以新的产权证为准。五、本协议一式三份，双方签字这日起生效。双方于2006年7月24日所签协议同时作废。

另查明，102号为一楼门面，202号系通过102号门面内楼梯出入的二层，102号与202号之间为夹层，121号门面与221号亦为上述同样的房屋结构。102号门面产权面积41.97平方米，202号产权面积39.88平方米，套内建筑面积38.01平方米，121号门面产权面积41.97平方米，221号产权面积40.04平方米，套内建筑面积38.16平方米。上述门面水、电表已由汇源公司安装。

原一、二审认定的其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院重审认为，本案争议的焦点是上诉人崔亮清与上诉人汇源公司签订的拆迁安置补偿协议是否合法有效以及如何履行的问题，本院认为，其一，该补偿协议是崔亮清对自己财产的处置，表示愿意在拆迁后得到的对价补偿，是其真实意愿，虽然协议约定补偿的一楼门面面积没有崔亮清原有门面面积大，但经过改造后的门面价值上升，这亦是双方一致同意以门面补偿门面之协议的基础。其二，协议签订后，双方均依已开始按合同履行。崔亮清自愿交了涉案门面的钥匙，同意由汇源公司方折迁处置，汇源公司也已开始拆迁，后汇源公司也补办了全部拆迁手续，如期建好了补偿安置房，并办理了产权证。可见，汇源公司前期拆迁手续不全未影响双方协议的签订和履行。经本院审查，该协议约定的双方权利义务也是公平合理的（汇源公司与其他拆迁户的拆迁安置补偿协议均已自愿履行完毕）。崔亮清欲以通过协议无效来推翻自己签订的协议，其目的并不是杜绝和避免违法行为的发生，而是摆脱协议约束，继而提出超过协议约定的权利，崔亮清此种行为显然亦违反了合同的诚实信用原则。其三，崔亮清在签订拆迁安置补偿协议时，也有审查拆迁方资质的权利和义务，而崔亮清称签订拆迁协议时不知情，其理由不足采信，同时崔亮清如诉属实其本身也有一定的过错。其四，涉案房屋已拆迁并在该地段整体重建为市场，所建房屋性质、价值已发生重大变化，崔亮清提出在原地安置临街同面积的一层门面补偿要求也没有法律依据。如双方协议无效，对已不存在的特定物只能通过经济赔偿的方式，崔亮清应有的权益反而得不到保护，不能达到其诉讼的目的。众所周知，当事人双方对经济利益的约定是最合理的利益调整，要求对方按约定办事是对自己利益的最好保护，然而崔亮清却以协议无效为由提出超过协议约定的利益诉求，汇源公司亦同意并以此提出低于协议约定义务的补偿方案，如果确认协议无效，无论如何处理都会造成于一方明显有利而于另一方明显不利的司法后果，导致利益调整的极不平衡，因而本案不能脱离拆迁补偿协议来调整双方利益。综上，上诉人崔亮清与上诉人汇源公司签订的拆迁安置补偿协议，是双方就汇源公司拆除崔亮清的房屋予以补偿和安置等事项所达成的协议，协议的内容符合《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，是双方的真实意思表示，且没有损害社会公共利益，没有违反法律强制性规定，应认定为有效协议。崔亮清要求确认汇源公司强拆行为违法，并判决被告赔偿原告119.26平方米面积同地段门面房屋的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。汇源公司拆除崔亮清的房屋，应当按照双方签订的拆迁安置补偿协议予以安置补偿。

本案双方纠纷已经一审、再审、重审等多个诉讼程序，经法院多次释明，当事人仍不同意依法变更诉讼请求，导致诉讼不断，诉累增加。根据本案实际情况，为彻底化解纠纷，本院对协议履行问题直接判决。

依照双方的拆迁协议，崔亮清应补偿本案的102号门面楼地两层，另一门面应采取抽签的办法确定，崔亮清起诉而未如期抽签。现涉案市场已无多余门面进行抽签，剩有121号门面，以处理给崔亮清为宜。102号门面产权面积41.97平方米，202号产权面积39.88平方米，121号门面产权面积41.97平方米，221号产权面积40.04平方米，以上合计面积合计163.86平方米。按双方协议约定，补偿面积已超过崔亮清的原三间门面的面积（119.26平方米），崔亮清应补3000元每平方米，计133800元。根据双方协议，两门面一层与二层的夹层按净空实际面积计算，按202套内面积38.01平方米与221套内面积38.16平方米计算，每平方米1000元计算，计76170元。以上共计209970元，现汇源公司自愿放弃80000元差价，因此，崔亮清应补门面面积差价129970元。

崔亮清主张一审遗漏应当追加的当事人，现有证据不能证明案外三人与汇源公司的关系，且本案系崔亮清与汇源公司之间的合同纠纷，与案外人无关，因此，崔亮清申请追加的当事人不是本案适格当事人，一审并未遗漏应当参加诉讼的当事人。

关于崔亮清二审期间增加的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条及186条规定，在中，原审增加独立的诉讼请求或原审被告提出的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。现对崔亮清新增加的诉讼请求双方调解不成，崔亮清认为其权益受损，可以另行依法维权。

综上，原一审法院重审判决认定的事实清楚，但认定双方签订的拆迁安置补偿协议无效属适用法律错误，实际处理不当，应予以纠正。衡阳市珠晖区人民法院（2007）珠一初字第27号民事判决，与现有生效判决相矛盾，予以撤销。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：

再审裁判结果

1、撤销衡阳市珠晖区人民法院(2010)珠民一再重字第1号民事判决和（2007）珠民一初字第27号民事判决；

2、位于衡阳市珠晖区衡茶路3号D栋102、202、121、221号房屋归崔亮清所有，以上房屋的夹层的权益由崔亮清享有；

3、崔亮清于本判决生效后十日内补偿衡阳市汇源房地产开发有限公司房屋面积差价款129970元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；

4、驳回崔亮清其他诉讼请求。

本案原审案件受理费4190元，邮政专递费100元，评估费5000元，二审受理费8380元，共计17670元，由崔亮清负担8835元，由衡阳市汇源房地产开发有限公司负担8835元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长刘勇

审判员郭小军

助理审判员王霁清

裁判日期

二〇一四年六月三十日

书记员

书记员李睿