（2021）皖08民终3667号商品房预售合同纠纷民事民事判决书

案  由    商品房预售合同纠纷    

案  号    （2021）皖08民终3667号    

上诉人宿松鼎和福兴置业有限公司(以下简称鼎和公司)因与被上诉人张某2、许某1商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2021）皖0826民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人鼎和公司的委托诉讼代理人陈文、张超锦到庭参加诉讼，被上诉人张某2、许某1经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

鼎和公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回张某2、许某1的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定上诉人承担交房逾期50天的事实与客观实际情况不符，系事实认定错误。上诉人未在《商品房预售合同》约定的时间内交付房屋并非主观原因,而是因为在涉案房屋建设期间遭遇全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情，该疫情属于不可抗力。依据《商品房预售合同》的约定，遭遇不可抗力，交房时间可以据实顺延。另根据宿松县往房和城乡建设局《关于宿松县地产业协会有关建议的回复》明确表明按照省市疫情指挥部文件要求，未能按期交地、动工、竣工和交房的，疫情期间不计入违约期…。结合临县《望江县房地产市场调控联席会议2020年第四次会议纪要》精神:疫情期间在实施房屋主体工程……等影响到验收交付的在建房地产开发项目，根据项目实际情况，可适度延长合同约定交房时间，延期交房时间原则上控制在5个月以内。综合以上事实和证据材料，上诉人逾期完全是因为疫情原因，该逾期天数符合本地疫情影响的客观事实，也未超过临县延期交房控制天数。依据安徽省高级人民法院《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》第十二条规定，因疫情导致逾期交付房屋，实质上是因不可抗力导致逾期交付房屋，当事人请求免除或者减轻相应责任的，应予支持，上诉人不存在违约行为，故一审法院认定延期交房构成违约错误，请二审予以改判驳回被上诉人诉讼请求。二、一审判决中第一项判决按照已付房价款万分之一计算违约金过高，且未做到类案类判，有失公平。在本案诉讼过程中，上诉人已向一审法院申请，经法院准许后依法就被上诉人所购买房屋同地段租金价格进行评估，依据安庆市中恒房地产土地评估咨询有限公司提交的宜恒房字（2021）1018号《房地产估价报告》认定同地段房屋的月租金为每平方5.5元。被上诉人要求按照合同约定的比例承担违约金，明显高于其实际损失。一审法院也认可双方合同约定的违约金过高，上诉人要求调减违约金，符合法律规定。被上诉人购买涉案房屋主要目的是用于居住，其逾期交房产生损失应当为不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，故一审法院即便认定逾期交房，也应调减损失标准，按照同地段租金予以确认。在一审法院判决的其他商品房预售合同纠纷中，房地产开发企业提出要求调整过高的违约金，在诉讼过程中进行同地段房屋租金鉴定，法院在判决中都依照同地段房屋租金予以采信，而本案中则未采用同地段房屋的租金，明显出现同案不同判。据此，一审法院也应当依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的立法精神，践行司法实践中的同案同判原则，基于案涉诉讼在一审法院类案中从基本事实、争议焦点、法律适用问题均具有同一性的情况下，就涉案案件与一审法院类案作出相同判决。综上，请求二审支持上诉人的请求。

张某2、许某1未向本院提交答辩意见。

张某2、许某1向一审法院起诉请求：判令鼎和公司赔偿逾期交房违约金9447.945元（726765元×0.0001/日×130日）。

一审法院认定事实：张某2、许某1系夫妻关系，张某2、许某1与鼎和公司系商品房买卖合同关系。2019年6月14日，鼎和公司将其开发的位于宿松县经济开发区的房屋出售给张某2、许某1，并签订《商品房预售合同》。合同中对双方之间的主要权利义务进行了详细约定，张某2、许某1已将726765元房价款支付给鼎和公司，按照合同约定履行了自己应尽的付款义务，鼎和公司应按约定交房条件于2020年9月30日前将该房屋交付给张某2、许某1，逾期处日万分之一违约金。张某2、许某1按约向鼎和公司交付房款后，鼎和公司迟至2020年12月31日通知张某2、许某1收房，且该房所处的9幢整体于2020年12月31日综合通过验收，但案涉房屋至2021年2月7日经主管部门验收合格。双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，现鼎和公司构成违约。张某2、许某1涉诉来院，要求判如所请。

一审法院认为，张某2、许某1与鼎和公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示,内容并不违反国家法律的强制性规定,应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同第九条规定了商品房交付条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房单体竣工验收合格。该合同第十一条规定了房屋交付的时间及手续：（一）、出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付商品房；（二）、......交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理;......。该合同第十二条规定了逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。......。而鼎和公司把符合合同约定的房屋交付给张某2、许某1逾期了130日，当然，逾期交付房屋有去年年初的新冠肺炎疫情这一不可抗力的因素，综合考虑扣除80天疫情延期交付日，实际按鼎和公司延期50日交付房屋计算违约金为宜，至于违约金的计算方式及标准有合同明确约定，故对张某2、许某1主张鼎和公司赔偿逾期交房违约金按房价款乘以延期交付房屋合理部分天数即50日再乘以违约金日万分之1的诉讼请求，本院依法予以支持，即鼎和公司应赔偿张某2、许某1逾期交房违约金3633.83元（726765元×0.0001/日?50日）。至于鼎和公司要求按照评估报告的租金水平计算违约金虽有一定的合理性，但违背了合同的契约原则，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、宿松鼎和福兴置业有限公司于判决生效后十日内赔偿张某2、许某1逾期交房违约金3633.83元；二、驳回张某2、许某1的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由宿松鼎和福兴置业有限公司负担。

二审中，鼎和公司向本院提交了二份证据。证据一：望江县房地产市场调控联席会议2020年第四次《会议纪要》。证明内容：依据邻县会议纪要的内容表明因疫情原因，房屋交付可在5个月内延长合同约定交房时间。证明目的：上诉人逾期完全是因疫情所致，逾期天数实际就是因疫情影响，且未超过邻县延期交房控制天数，故上诉人不存在逾期的违约行为，不应承担违约责任。证据二：安徽省宿松县法院（2018）皖0826民初3470号、（2020）皖0826民初3231号民事判决书。证明内容：依据一审法院判决认定，房地产开发企业提出要求调整过高的违约金，在诉讼过程中进行同地段房屋的租金鉴定后，法院在判决中都依照同地段房屋租金予以调减。证明目的：宿松县法院应当践行司法实践中的同案同判原则，就涉案案件与本院类案作出相同判决，即违约金应当依据鉴定的租金予以认定。被上诉人未发表质证意见。本院审查认为，上述证据与本案具有一定的关联性，故予以采纳，至于能否完全达到证明目的需综合全案予以考量。

本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审中经鼎和公司申请，一审法院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对宿松县经济开发区振兴大道西侧鼎和尚书苑小区1幢1单元13A02室于2020年10月1日的市场月租金进行评估，评估结论为5.5元/平方米。

本院认为，本案二审的争议焦点为鼎和公司是否存在逾期交房违约行为及应如何承担违约责任。

案涉房屋自合同约定的交房日期起至综合验收合格满足交付条件时止，客观上逾期交付达130天为客观事实，双方当事人对此亦无异议。因案涉房屋建设过程中遭遇新冠疫情影响，鼎和公司可以据此主张延期交房并要求免除或减轻违约责任。一审法院综合考虑新冠疫情对当地建筑行业的影响，支持了鼎和公司的部分主张，将案涉房屋逾期交付的时间酌减认定为50天，已是依法减轻了鼎和公司逾期交房的违约责任。鼎和公司要求将逾期交房期限全部归于新冠疫情这一不可抗力因素，全部免除其违约责任，证据并不充分，不予支持。

关于违约金的计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。被上诉人因逾期交房产生的损失应主要体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，被上诉人未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因鼎和公司逾期交房产生的损失较为合理。被上诉人所购房屋租金损失可参照本案评估的同期同地段月租金标准5.5元/平方米计算。参照上述标准，本案张某2、许某1因鼎和公司逾期交房的违约金按照租金损失的130%计算，应为115.22平方米×5.5元/平方米÷30天×50天×130%=1373元。据此，对鼎和公司提出的调减违约金计算方式的上诉理由予以支持。

综上所述，鼎和公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销安徽省宿松县人民法院（2021）皖0826民初3036号民事判决；

二、宿松鼎和福兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张某2、许某1支付逾期交房违约金1373元；

三、驳回张某2、许某1的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，减半收取25元，由宿松鼎和福兴置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由宿松鼎和福兴置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　叶　　　　　　武

审 判 员　金　　　　　　京

审 判 员　陈　　 世　　 拥

二〇二一年十一月三日

法官助理　周健书记员柳丽君