（2020）冀01民终7676号商品房预售合同纠纷民事判决书

案  由    商品房预售合同纠纷    

案  号    （2020）冀01民终7676号    

被上诉人（原审被告）：吴玉方，男，1967年5月23日出生，汉族，住河北省晋州市。

上诉人河北卓创房地产开发有限公司（以下简称卓创公司）因与被上诉人吴玉方商品房预售合同纠纷一案，不服河北省晋州市人民法院（2020）冀0183民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卓创公司的委托诉讼代理人刘晓龙、赵云静，被上诉人吴玉方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

河北卓创房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销晋州市人民法院(2020)冀0183民初305号民事判决书；2、将本案发回重审或依法改判；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“被告（被上诉人）作为买房者处于弱势地位，应给予更多的保护”明显不当。民事法律关系是民法调整平等主体之间的财产和人身关系所形成的社会关系，不同于劳动法律关系和行政法律关系上不平等主体之间的关系。上诉人与被上诉人在本案商品房预售合同关系中是平等的民事主体，法院应当予以平等保护。在本案中，房屋总价为37万余元，而银行从上诉人的保证金账户扣划21万余元，超过一半的价款被扣划。而被上诉人在合同签订后很快就入住了房屋。本案中利益受损的是上诉人一方，法院应当保护上诉人的权益。二、一审法院认为“原、被告签订的商品房买卖合同目的已经实现”有误。签订案涉商品房买卖合同的主要目的，对被上诉人来说，是取得房屋并居住；对上诉人来说，是取得作为房屋对价的价款。本案中，虽然被上诉人在合同签订后向上诉人支付了首付款，并从银行贷款将房款付清，但被上诉人未按照合同约定偿还银行贷款，导致上诉人的保证金被银行扣划。按照合同约定，被上诉人应当及时将扣划的保证金偿还给上诉人，但其迄今未偿还。这使得上诉人损失了房屋的对价款。一审已经查明，被上诉人无偿还能力，但仍然认定合同目的已经实现，明显违反事实。三、一审法院未正确适用格式条款的相关规定。一审法院认为“原、被告双方签订的补充协议第2条明显加重了被告的责任，免除了原告的责任”。补充协议的第2条约定的是被上诉人不能及时偿还被扣保证金的责任，该条款并不涉及上诉人的义务，所以谈不上“免除”上诉人的责任。而被上诉人不偿还被扣保证金的行为导致上诉人取得的房屋对价减少，影响了上诉人主要合同目的的实现，故被上诉人不偿还被扣保证金的行为是不履行合同的主要义务，补充协议第2条约定的违约责任是与违约行为匹配的，并未加重被上诉人的责任。一审法院未正确适用《合同法》第40条的规定。综上，一审法院认定事实和适用法律有误，上诉人的权益未得到充分保护。请求二审法院将案件发回重审或依法改判，维护上诉人的合法权益。

吴玉方答辩称，维持一审判决。

河北卓创房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原告与被告之间签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。审理中，卓创公司增加诉讼请求：要求被告返还原告位于卓创金果苑小区6-1-502号房产，并按房屋总价款的日万分之四支付违约金至买卖合同解除之日。

一审法院认定事实：2012年7月12日，吴玉方与卓创公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：吴玉方购买卓创公司建设的卓创·金果苑6-1-502号商品房，建筑面积143.48㎡，总价款为373048元。付款方式为银行按揭贷款，签订本合同时首付房款123048元，其余按揭贷款250000元。交付期限为出卖人在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但对逾期办证的违约损失未作约定。合同补充协议第2条约定：出卖人为发行担保支出的款项，买受人保证在出卖人被贷款银行从保证金账户扣划出卖人款之日起三日内全部偿还给出卖人，否则出卖人有权拒交该房产钥匙，并由买受人每日按房屋总价的万分之四向出卖人支付违约金，同时，出卖人有权解除合同。如因买受人原因造成的出卖人为履行担保责任而回购房屋的，买受人必须协助办理房产过户手续、承担所有费用，并赔付给出卖人造成的损失。

2012年7月16日，该商品房买卖合同在房产管理部门办理了合同备案。

2012年9月17日，吴玉方在中国工商银行股份有限公司晋州支行办理个人一手房贷款，贷款金额250000元，期限为180个月。吴玉方按月支付按揭贷款至2016年6月，即不再偿还贷款。2018年6月28日，中国工商银行股份有限公司晋州支行先后扣收卓创公司保证金210653.80元，结清了全部贷款本息。

另查明，2016年3月24日，本院作出（2016）冀0183民初968号民事裁定，查封了本案诉争房产。2019年3月22日，本院作出（2018）冀0183执47号执行裁定，续行查封了上述房产。2018年1月24日，本院作出（2018）冀0183执47号之一执行裁定，裁定拍卖上述房产。本院先后通过京东网对上述房产进行拍卖，但至今未能成交。

一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告未按照合同约定履行按期支付按揭贷款的还本付息义务，导致银行提前收回全部贷款，原告为此承担了担保责任。原告基于双方签订的补充协议第2条的约定，诉请解除双方之间签订的商品房买卖合同，被告明确表示诉争房产已实际交付，不同意解除合同，要求继续履行合同。本院认为，就本案而言，被告作为买房者处于弱势地位，应给予更多的保护。本案涉案房产已经实际交付被告并办理合同备案多年，原、被告签订的商品房买卖合同目的已经实现。从维护交易稳定并兼顾公平原则的前提下，作为开发商的原告不能据此要求解除合同。原、被告双方签订的补充协议第2条明显加重了被告的责任，免除了原告的责任，该条款对被告明显存在不公平，作为格式条款提供者的原告，其未举证证明其已尽到提醒和注意义务，本院依法确认该条款无效。原告依据该无效条款的约定主张解除合同，依法不予支持。鉴于原告已经承担担保责任，涉案房产已被另案查封、拍卖，原告可另案向被告主张清偿垫付款并支付逾期付款的利息损失或直接向执行机构主张对涉案房产变价款优先支付为宜。判决：驳回原告河北卓创房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告河北卓创房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实一致。

本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，被上诉人缴纳了首付款，并办理了按揭贷款，上诉人为被上诉人办理了商品房备案手续并交付了房屋。对上述事实，各方均无异议，本院予以认定。因被上诉人不能按时偿还银行贷款，贷款银行从上诉人保证金账户中将剩余按揭贷款的本息全部扣划，而被上诉人未在合同补充协议约定的期限内将上诉人被扣划的款项支付给上诉人，现上诉人按照买卖合同及补充协议的约定要求与被上诉人解除合同，符合合同约定和当事人意思自治，本应予以支持，但鉴于本案所涉房屋已由上诉人交付被上诉人占有使用，且该房屋因被上诉人与案外人之间的债务纠纷，已被法院另案查封，并进入了执行程序，如解除合同，势必影响到另案债权人债权权益的实现，故本案不宜直接判决解除合同。上诉人可另案向被上诉人行使追偿权，要求被上诉人向其支付拖欠的款项及违约金。

综上所述，河北卓创房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人河北卓创房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　常晓丰

审判员　　寻　亚

审判员　　李秀云

二〇二〇年九月一日

书记员　　王西西