（2016）辽12民终255号房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案裁定书

审理法院：铁岭市中级人民法院

案号：（2016）辽12民终255号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-04-29

审理经过

原告刘涛与被告四平市天成房地产开发有限公司（以下简称天成房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，开原市人民法院依法做出（2015）开民一初字第00731号民事判决。宣判后，四平市天成房地产开发有限公司（以下简称天成房地产公司）不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。

一审原告诉称

原告刘涛诉称：原告与被告因拆迁补偿问题于2013年3月19日达成房屋征收安置补偿协议，协议约定自合同签订之日起2年内交付补偿的门市房，2年不能交房，按违约处理，支付违约金20万元，同时支付一年租房费3.5万元，一年营业损失12.5万元，现原告已超过半年之久，未交付楼房，给原告造成极大经济损失，故诉至法院要求被告给付未交房的违约金20万元、一年租房费3.5万元，一年营业损失12.5万元。

一审被告辩称

被告天成房地产公司辩称：1、延期交付房屋的补偿应按开原市政府规定执行，2011年12月18日开原市政府印发《开原市站前原富源酒店区域房屋征收补偿方案》第四条二款规定：房照标注使用性质为经营的临时安置补偿费标准按产权所有证标注面积每月、每平方米10元计算…，由于冬季征收在市政府房屋征收决定期限内搬迁的临时安置补偿费每平方米奖励5.00元，从签订协议之日起直至回迁之日止，如在规定期限内未回迁的，超期部分临时安置补偿费按标准双倍计算，所以应按开原市政府文件规定给原告发放补偿费，不能也不应该按原告要求补偿租房费3.5万元。2、原告主张被告支付12.5万元营业损失没有事实与法律依据，不同意给付，（1）根据开原市政府文件规定，延期交房期间，原告的经营性门市房按普通居民住宅一倍的标准发放临时安置补偿费，充分考虑了经营性门市房的特殊性，原告完全可以另行租赁房屋继续从事经营性活动，不存在预期可收入损失的客观可能性，（2）原告提出营业损失没有证据支持。被告系被迫签订的显失公平协议，不但给付每年3.5万元房屋，还给付了每年12.5万元的营业可预损失，且原告未通过任何证据，按正常情况原告至少应通过税收即完税证据，在没有任何证据支持的情况下，三项并用，显失公平，被告不同意原告的诉讼请求。3、原告要求被告支付违约金20万元，明显不符合法律规定。合同法解释（二）29条规定，当事人约定违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法114条二款规定过分高于造成的损失。4、原告就同一违约事实，同时主张违约金、租房费、营业损失违背法律规定。

一审法院查明

原审法院经审理查明：被告天成房地产公司于2013年3月19日与原告刘涛签订房屋征收安置补偿协议书，被告对原告坐落在开原市开原镇站前街3委8组的113.968平方米门市房一套进行拆除，并作了安置补偿，协议第一：开发项目完工后，给予原告原面积补偿门市房；第二：被告应在协议签字后二年交付第一条的门市房，二年内不能交付，按违约处理，违约金20万元，交付门市房达不到第一条要求，违约金15万元；四、被告除补偿第一条门市房外，一次性补偿原告31.5万元，其中包括搬家费1万元、临时建筑补偿1.5万元、租房费7万元、乙方二年内营业可预损失25万元。现被告在二年内对该区域楼房建设未竣工，致使原告诉至本院要求被告给付未交付楼房的违约金20万元、一年房租费3.5万元及一年营业损失12.5万元。

一审法院认为

原审法院认为：被告天成房地产公司与原告刘涛自愿签订房屋征收安置补偿协议书，该协议真实有效，且约定被告二年内不能交付门市房，按违约处理，违约金20万元，现原告要求被告支付未交付房屋的违约金20万元的诉讼请求合理，应予支持。至于原告要求给付违约后一年房租费3.5万元及一年营业损失12.5万元一节，该期限至2016年3月并未到期，现不予支持原告的该诉讼请求。另被告提出房屋征收安置补偿协议书系被迫签订的，并未向法庭提供证据，开原市站前原富源酒店区域房屋征收补偿方案真实有效，双方未按原富源酒店区域房屋征收补偿方案签订协议书，而另自愿签订了房屋征收安置补偿协议书，双方应履行。被告又称违约金不能超过造成损失的30%（合同法解释二第29条规定），但双方约定的是未交付房屋的违约金，被告观点不予支持。

本院认为

依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、被告四平市天成房地产开发有限公司于本判决生效后10日给付原告刘涛违约金20万元。

二、驳回原告刘涛的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费6700.00元，保全费2370.00元，计9070.00元，由被告四平市天成房地产开发有限公司承担。

上诉人四平市天成房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，原审判决上诉人给付被上诉人违约金20万元，违背合同法解释（二）第29条规定。一审案件受理费全部由上诉人负担明显违法。请求撤销原判，依法改判或者发回重审。

被上诉人刘涛服从原审判决。

本院认为：本案双方当事人虽然约定，上诉人四平市天成房地产开发有限公司两年内不能交付相关房屋，按违约处理，违约金20万元。但是，上诉人在二审中，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第29条第二款规定，即当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。申请人民法院对约定违约金20万元进行调整。该申请是否符合上述规定。重审应当予以考虑。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：

一、撤销开原市人民法院（2015）开民一初字第00731号民事判决；

二、发回开原市人民法院重审。

二审案件受理费6700.00元退回上诉人四平市天成房地产开发有限公司。

审判人员

审判长姜军审判员孙爱萍代理审判员徐铭泽

裁判日期

二〇一六年四月二十九日

书记员

书记员黄博超